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不動産売却について会長ブログ

マンション売却の内覧について売り主が知っておくべきこと

マンション 内覧不動産売却について

マンションを売ることにして、査定をしてもらった不動産会社の中から選んで、専任媒介か一般媒介で売却をの依頼をしたと思います。

もしかすると、専属専任媒介かもしれませんが。

そして、不動産会社の方では、マンションについての広告のための詳細な情報を改めて集めて、間取り図も自社で準備して(他のサイトで使用しているものには著作権があり無断使用が出来ません)会社で契約している不動産サイトに掲載準備をします。当然外観写真もマンションが最も魅力的に見えるように時間や構図を考えて撮影しているはずです。

見た目がものすごく重要だからです。

そして広告を開始して、次は希望の内覧を案内します。

 

マンション売却の内覧について売り主が知っておくべきこと

不動産会社から、売り主には、対応をお願いする場合もあります。

ご自身がマンション選びをしたときと同じであり、立場は真逆です。

でも、マンション購入から長い時間が過ぎ去り、忘れてしまったこともあるかもしれません。

売り主として知っておくと安心できることもあるかもしれませんので、当記事では、売りが知っておくべきこととして、いくつか紹介いたします。

 

マンション売却ではどのくらいで内覧が来るようになるか

実はいつ売れるのか、いくら位で売れるのかに関わる、とても重大なことです。

情報を公開してから、どのくらいのタイミングで内覧が来るようになるのか。

 

不動産会社は、過去の取引事例はもちろんですが、現在のライバル物件との関係性、ここ最近のエリアの販売状況から今後の売れる・売れない飲み込み、毎年何戸売れていて、今現在は比べると同じ状況なのか、多いのか少ないのか、経験豊富な担当者であればあるほど、様々な角度から考え尽くして、売り主に価格の提案をして販売を開始しているはずです。

ただし売り主にも、10人の売り主がいれば、10人の考え方やそれぞれの事情の違いがあります。

もしかすると、少し価格的にチャレンジなスタートをしたのかもしれしれませんし、転居先の関係から早めの売却完了を望んで、相場価格のど真ん中で販売スタートしたかもしれません。

情報発信してから、どのくらいで内覧が来るようになるのかは、売出しのスタンスの違いで別れますので、一言で決めつけることは出来ません。

ただし、当然ながら、内覧がなければ、取引成立もありません。

経験上でそろそろ内覧がある、そろそろ売れそうと感じる気配はあります。

それは反響の数です。

そろそろ反響の数が増えて内覧が増え、成約が近いと感じるのは、次の条件がクリアし始める頃です。

  • 反響者の2人か3人に、一人が内覧を希望しているとき。
  • 内覧時間が、10分か15分を超えるようになったとき。
  • 広告開始から、1〜2ヶ月で、内覧者の数が5〜6人になったとき。

以上の現象が発生したときに、そろそろ売れると感じ始めます。

逆の減少が起きているときは、価格調整をしなければ、そのままの価格で広告を続けて成約することはありません。

例えば、反響は来ているのに、見学希望がない。内覧してくれても、ほとんど5分程度で帰ってしまう。広告開始から2ヶ月経過しているのに、まだ3件しか内覧がないなどという場合です。これらの場合は、当分うれることはありません。

 

マンション売却の内覧件数

販売しているマンションは、1戸なのですから、究極的には、買ってくれる人が一人だけ内覧に来てくれればよいのです。

実際には、前述のとおり、5〜6人の案内で、一人が成約になるイメージです。

ただし、販売開始から1〜2ヶ月以内にです。開始から6ヶ月経過して6件の内覧では、当面、売れることはなさそうです。

 

マンション売却の内覧に対応するのは大変か

基本的に売り主に内覧の対応をしてもらうことはありません。

中には、生活のための経費実費について、買主が売主に聞きたがる場面はあります。それは、答えていただいて構いません。

また、中には、まるで営業マンのように買主を案内し、説明をする売主がいます。これは殆どの場合、失敗に終わりますので、営業マンの様子がどのように見えたとしても、口を挟まないのが良いです。

営業マンの個性には、様々なタイプがあります。

何でも元気によく喋る営業マンもいれば、一見無口風な営業もいます。

筆者の40年間の営業経験から言いますと、よく喋る営業マンで優秀な営業マンは、非常に少ないです。むしろ、口数が少ない営業の方が、成約率や成約件数が多い傾向があります。

ですので、信頼して任せるほうが良い結果が得られます。

 

マンション売却を成功させる売主の内覧のコツは掃除

マンション売却を成功させるための重要な要素は、第一印象です。

そのためには、売主ができる内覧を成功させるコツは掃除です。

大変失礼ですが、どれほどマンションが古い物件であろうと、小綺麗に片付いているマンションは、買主からの印象がよく成約に繋がりやすいです。

逆に、マンション完成から数年しか経過していないような物件でも、片付いていない状態で案内する場合、ほぼ失敗します。

 

マンション売却で内覧が来ない場合

広告開始をしてから、2〜3週間、1件の内覧が来ない場合もあります。

考えられる理由は、他に同じエリア内に自分のマンションよりも新しいマンションや安いマンションが多い場合です。査定をしたり、販売の作戦を立てているときには、なかったはずのマンションが、運悪く同時期に販売開始になってしまうことがあります。

そのライバルマンションが売れるまでは、こちらが先に売れることは通常ありません。

こちらが先に売れるには、ライバル物件よりも安い価格に調整することです。その販売が難しい場合は、価格を易く調整する歯科ありません。

 

マンション売却では内覧後何日くらいで結果(返事)がわかるのか

新築マンションとは違い、検討の結論が出るのは早いです。

通常だと、早ければその日か次の日には、結果(返事)が分かります。特に条件が合わないことがある場合は、すぐに分かります。

しかし、その返事が、ローンに絡んでいたりすると、ローンの事前審査の結果待ちになったりすることもあります。営業によっては、そこまでを売主に伝えることもありますが、金融機関の結果を待たないと分からないという場合も少なくありません。

その場合は、逐一の状況については、売主に知らせないことも多いです。

売主の心がアップダウンを繰り返すことで疲弊してしまうことを避けるためです。

一般的にはローンの仮審査を含めたとしても、2〜3週間以内というところです。検討の結果、1ヶ月後に結論が出る人もいますが、それは第一希望物件が買えなかった場合です。

 

 

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