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不動産売買にする費用・税金会長ブログ

マンション売却するときの諸費用

不動産売買にする費用・税金

自分の所有するマンションを売却するときには、仲介手数料がかかることは、よく知られています。

しかし、実際には、仲介手数料以外にもかかる費用は、いろいろあります。

 

マンション売却にかかる諸費用

一番金額の多い費用は、仲介手数料です。

その他には、ローンの残債が残っている場合は、売買契約をして、引き渡しをする時までに、一括返済する必要があります。

実際には、買主から売主への売買代金の授受があり、その中の資金から完済するのが、一般的です。

もし、買主からの代金だけでは、ローン残債の完済に不足があれば、売主は不足分の資金を用立てなければなりません。

 

その他には、ローンの抵当権抹消費用、買主との売買契約書に貼付する印紙代金、リフォーム代金、ハウスクリーニング代金、があります。

 

マンション売却の諸費用|仲介手数料

物件の売買価格に対して、法律で仲介手数料の上限額が設定されています。

売買金額が400万以下については、別途決められていますが、400万円超の場合、概ね売買価格の3%+6万円+消費税と覚えておかれると良いです。(速算式に基づいています)

例えば、売買価格が、2000万円であれば、仲介手数料は、消費税こみで 72万6,000円になります。

仲介手数料は、前述した通り、宅地建物取引業法という法律で決められていますが、不動産会社の判断で広告されている広告に関連する費用(現在はほとんどネット広告)の費用を、別途請求されることは、ありません。

しかし、売主の強い意志によって、看板やチラシ折り込みなどを行う場合がありますが、その場合、仲介料とは別に、「売主の依頼による広告費用」として、請求される可能性があります。

インターネットが一般的になる前は、看板やチラシは、お金がかかる割には、効果がないため、現在ではほとんどの会社では行われていません。

どうしても、看板広告やチラシを希望する場合は、事前に広告費の相談をするように、ご注意ください。

 

マンション売却の諸費用|住宅ローンの一括返済費用・完済手数料

買主がマンションの残代金を、売主に支払うことを、決済といいます。

一般的には、買主からの残代金を売主が受領し、売主は住宅ローンの残代金の完済を行います。

この時、銀行では、住宅ローンの完済の手続きを行います。

金融機関によって、異なりますが、数万円の費用がかかります。

費用がかかるタイミングは、完済した時に同時に精算されます。

この時、完済したことにより、金融機関から、抵当権抹消費用の必要書類を受領します。

 

マンション売却の諸費用|登記費用関連

決済引き渡しに行われる登記手続きは、所有権の移転登記と抵当権の抹消登記です。

このうち、所有権移転登記は、買主の意思によって行うことですので、買主の負担によって行います。

 

売主にかかる売却の諸費用で登記費用関係でかかる一つは、抵当権抹消の費用です。抵当権抹消登記を行う義務者は、売主です。

銀行に、ローンのお金を返金すれば、抹消手続きは完了するというものではなく、物件に設定されている抵当権抹消登記を行うための費用を、売主は、司法書士に支払い、抹消登記をしてもらいます。

抵当権が抹消されていないと、所有権の移転(引き渡し)ができないからです。

抵当権抹消登記の手続きについても、決済・引き渡しと同日に行います。

費用の内訳は、登録免許税と司法書士に対して支払う費用です。

司法書士によって、金額は異なりますが、合計で2万円以内でおさまります。

 

また、場合によっては、登記内容の変更手続きが必要な場合があります。

マンション購入当時に登記に記載される住所は、一般的なマンションの場合、居住用として登記をしますので、物件住所で登記をします。

しかし、その後何かの都合で、転居していた場合、マンションや戸建の登記住所を変更していれば良いのですが、引越しの際に、不動産登記の住所までを変更するのは、かなり少数の人です。

ですので、マンション売却時に、現住所が新住所に変わっているのに、登記簿上の住所を変更していない顧客は、非常に多いです。

転勤族のように、マンション購入時点から何度も移転している方の場合には注意が必要です。

戸籍の附票や住民票の除票を取り寄せて、住所のつながりを証明する必要があります。

売主が自分でも手続きはできますが、やりなれない手続きでありますので、司法書士に任せるのが安心です。これが登記費用関連で必要になる費用のもう一つということです。

こちらも費用は、数万円ですみます。

 

マンション売却の諸費用|売買契約の印紙代金

買主との売買契約を締結する際の、売買契約書に貼付する印紙の費用です。

印紙税法に基づき、貼付する印紙の金額は、売買価格によって決められています。

仮に、物件の価格が、2000万円とすると、貼付する印紙の金額は、1万円です。

本来は、2万円の印紙金額になりますが、令和4年3月31日までの契約書については、軽減されています。

 

マンション売却の諸費用|リフォーム費用

これから手放すマンションに、リフォーム費用として、お金をかけることに違和感を感じる人もいるかもしれません。

しかし、中古マンションの情報を調べるとわかりますが、既存のマンションにリフォーム具費用をかけて、工事を行い、他の同年代のマンションよりも高い価格で、しかも早く売れることがあります。リフォーム費用をかけたおかけです。

 

既存のマンション、つまり中古マンションの、一般的な売買条件は、現状有姿といい、そのままの状態で取引されてきました。

しかし、現在では、所有者が状態の悪い部分を事前にリフォームして売れることが増えています。

マンションの買取再販売会社が、よく行っている手法です。

 

物件価格が安いが、状態の悪いマンションの場合、反響〜見学へと進んでも、状態が悪いことから、商談は核心部分へと進んでいきません。

リフォーム費用は、必ずしもかかる費用ではありません。

マンションの状態が悪い場合に、販売促進のため、買主にとっての第一印象をよくするために、リフォーム費用をかけてリフォーム工事を行います。

ただ、リフォーム費用をかけてまで必要かどうかは、査定をしてもらった不動産会社担当と相談して進めるべきです。

 

マンション売却の諸費用|ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニング代も、他の費用のように、必ずかかる費用ではありませんが、引き渡し後の買主との関係性をよくする意味でも、業者に依頼してクリーニングをすることは、お勧めします。

ハウスクリーニングは、2つの理由でやっておかれることおを進めします。

一つは、居住中にマンション売却がまとまった場合です。

この場合、買主の見学中は、家具などがある状態ですから、買主は家の状態を100%までは確認していません。

その結果、後日、引渡し直前に、荷物を搬出した場面で、買主から、「見学時にはこんな傷・汚れはなかった」と言われることがあります。

引き渡し直後の状態が悪ければ、その後に、買主からのクレームが起きやすいからです。

中古マンションが、いくら現状渡しが基本と言いましても、引き渡された物件の状態が悪ければ、買主からの補修等の依頼が、発生しやすくなります。

 

もう一つは、売却活動を進めるにあたり、広告の宣伝効果を高めるためと、物件案内時の第一印象をできるだけ、ハウスクリーニングには、よくする効果があります。

中古マンションの場合、買主が感じる物件の第一印象が良くないと、商談は進みません。ですので、

マンションの状態が、悪すぎると、買主の見学時間が短くなります。

何人の買主が見学にきても、皆1分間で帰ってしまうようなら、ハウスクリーニングではなく、壁や床だけでも、リフォームをした方が良いです。

 

マンション売却にかかる費用の概算計算|一般的な相場

マンション売却でかかる費用の概算計算を紹介していきます。

  • 登記費用関係・・・抵当権抹消登記費用(概算約2万円前後)、登記内容表示変更(5〜7万円ほど)。
  • 売買契約書用の印紙代・・・売買金額よって変更になります(数千円〜1万円)
  • ハウスクリーニング費用・・・面積で異なります。5万円〜15万円
  • リフォーム費用・・・状態と面積によって。数10万円〜300万円(2LDKのフルリフォーム)

 

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