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不動産売却について会長ブログ

マンション売却の相場を築年数から知る目安

不動産売却について

マンション売却の一つの要素は、相場価格はいくらなのかという疑問でしょう。

マンションの相場価格を考える上での、重要な要素は、築年数です。

不動産会社がマンションの査定をする際に、査定の重要な要素としても、「築年数」は欠かせません。

現実のマンション売買の場面では、さらにマーケット状況が関係します。

 

マンション売却の相場価格|築年数が基本の目安

会社

相場価格とは、マーケットで取引される価格ということです。

ですので、マンションの相場価格とは、一般的に取引される価格という意味合いになります。マンションの場合、その価格が決まるには、複雑に要素が絡み合います。

特に、マーケットという意味では、取引価格という意味があり、売主と買主が合意した価格という事になります。

その場面には、買主の数と売主の物件の数のバランスによって、バランスが取れ、売主と買主が合意ができたマンションから、売れて行きます。

 

しかし、その前の段階で、売主と売主側の不動産会社との相談の中で、その後に相場価格として合意されて販売価格を決めるベースとなる価格を決める要素の中で、築年数が新しければ、価格は上がり、築年数が古ければ、安くなる訳です。

今から、5年後・10年後に自分のマンションがいくらで売却できるのかは、神様にしかわからないです。ただし、大まかな目安を知ることは、築年数から分ります。

実際の取引価格、つまり相場価格は、マーケットによって、価格が増減する可能性があります。

 

以下、基本となる目安の数値です。

国土交通省の資料による、新築時を100と見た時の中古価格の関係

築年数新築時価格に対する割合(残価)
築〜5年100
築6〜10年82.2
築11〜15年75.9
築16〜20年62.8
築21〜25年42.4

 

マンション売却の相場を築年数から考える

原則的なマンション売却の相場価格は、築年数から考えます。

参照するのは、減価償却の耐用年数です。

減価償却とは、税法での計算に用いる目安です。

マンションの場合、住宅として使用している建物の場合、減価償却資産の耐用年数は47年です。

耐用年数とは、寿命ではないことに注意してください。

税法で考える場合の、建物の価値が償却していくときの年数の目安です。

築年数が47年経過した時に、新築時価格の10%が残っているとして、計算します。

つまりマンション価格の90%が47年で、少しずつ減っていくと考えます。

マンションの構造と耐用年数(47年)から、建物の償却を考えると以下のようになります。

築年数新築寺価格に対する割合
築5年90.4
築10年80.8
築15年71.2
築20年61.8
築25年52.2

この数の場合、土地代金を含んでいないので、正しくは土地代金分を加算します。ただし、これは市況やライバル物件の数などのバランスを考慮する前の価格です。それらの状況を調べた結果を参照しなければ、査定価格とは言えません。

 

マンション売却の相場価格|築10年と築20年の場合

前述の通り、マンション価格の90%が47年かかって、減衰していくと考えます。

実際には、マンション価格には、土地価格も含んでいますので、土地と建物を分離して考える方法もありますが、土地価格と建物価格は、マンションごとに割合が異なります。

そのため、相場の目安としては、価格90%が47年で低減していくと、考えるのが、一般的です。

 

例えば、築10年のマンションを例に参考計算をすると、次の通りになります。

マンション価格の90%が47年で、低減するので、1年あたりの減衰率は、1.91%ずつ低減すると考えます。

仮に、新築時に4000万円だったマンションが、築10年になった時には、新築時価格の19.1%低減したと考えますので、10年後の目安としては、新築時価格の約80%と考えますので、3200万円となります。

同様に、築20年の場合は、38.2%低減していますので、20年後の価格は、約2400万円という計算になります。

 

以上は、あくまでの査定の基礎となる数字です。

実際のマンション売却査定では、売却時点の周辺に、競合となるマンションが販売されているのか、いないのか、がポイントとなり、販売数が例年と比べて少なければ、相場価格は上がる可能性があります。

逆に、同時期に売り出されている競合マンションが、多ければ、前述の目安となる価格を下回る価格でなければ、購入検討者からの問い合わせ等の反応はなくなります。

加えて、世の中の全体市況が、停滞しているのか・活況しているのかも、相場価格に大きく影響します。

 

 

マンション売却の相場|東京・大阪

前述した通り、築年数から、マンション売却の価格の目安=相場価格を知ることはできます。しかし、現実には、マーケットが強く影響します。

 

東京や大阪、あるいは福岡や札幌といった、日本全国の地域には、地域のマーケットがあります。いわゆる市況という言葉で表現する場合、日本全国に共通する社会情勢が影響します。

社会情勢は、あくまでも外的な要素であり、現実のマンションの売却相場には影響はありますが、さほど強くはありません。やはり、東京や大阪、あるいは福岡や札幌というように、限定したエリアでのマーケットが、マンション売却の相場価格に強く影響します。

 

マンション売却の相場 東京

東京のマンションの価格相場は、まず23区内であるか、次にブランド力を感じる区なのか、交通利便が優れた区なのか、について、と考えます。

23区内でも相場価格として高いトップ5区と23区内の安いエリアとでは、マンションの価格は、2倍から3倍となっています。ただし、具体的な価格は、毎年のマーケットによっても変化が大きいので、実際に査定依頼をしてみなければ何とも言えません。

23区内で価格が高いトップ5は、千代田区>港区>渋谷区>中央区>目黒区。

23区内の下位3は、足立区>葛飾区>板橋区。

 

このところの湾岸エリアのマンション価格が高騰している状況が、他のエリアとは、全く違いすぎるため、湾岸エリアのマンションについては、高値で売れてはいるものの先が見えないという印象があります。

実際、晴海フラッグ(五輪終了後の選手村をマンションとして販売)も現状は、先が見えず、売主側から手付金を返金して白紙解約の提案をしているという異例の状態です。いずれ改めて再販売する時があっても、晴海フラッグの価格は明らかに下落するものと思われます。

 

マンション売却の相場 大阪

大阪は、本来は東京に次ぐ大都市であり、2025年には万博開催が予定されていましたが、同じタイミングで2022年に生産緑地の解除も予定されている。

しかし、そんな状況に、新型コロナが、強い影響を及ぼしています。2021年には、公示地価の下落修正があり、現状では、先の見えない状況が続いています。

 

新型コロナが沈静化してきたときにどういう形で回復していくのかはわかりませんが。

現状、2021年には、公示地価の下方修正もありました。

果たして、25年の万博開催が予定でしたが、予定通りに開催されれば、周辺エリア下の土地価格は上がる可能性があります。

その前の生産緑地の解除も気になります。大阪の生産緑地の特徴は、都心エリアにかなりの数がある事です。これでどのように影響するのか。目が離せません。

 

マンション売却 仲介手数料の相場(おまけ情報)

マンション等の仲介手数料は、「売買価格の3%+6万円と消費税」が最も多いようです。

「相場」という意味では、最も多数派、という考え方があります。

まれに、起業したばかりの会社が、知名度や信用がない段階の頃に、手数料の割引サービスを行っているケースがあります。

しかし、継続安定的に、不動産事業を行なっている会社の仲介手数料については、基本の「売買価格の3%+6万円と消費税」が、世の中の相場となっています。

 

 

 

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