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マンション売却で税金計算するには減価償却が重要

不動産売買に関する費用・税金

マンション売却で税金の計算をするには、建物の減価償却がいくらなのかということです。

それは自己居住用マンションの売却であっても、投資用のマンション売却でも同じことです。

 

マンション売却で税金計算するには減価償却が重要

自己居住用マンションは、区分所有建物といいます。

建物の中の一文を区分して所有することになるので、一般な分譲マンションは、この形態になります。

住めなくなったマンションを賃貸にする場合も同じです。

 

ただし、自己居住用マンションの場合と賃貸に出しているマンションでは、税務上、物件の呼び名が変わります。

税金の側面から見るときには、賃貸に出しているマンションは、業務用資産となります。

賃貸に出して収入を得ることを繰り返し行っているから、業務用となるのです。

もう少し一般的に言えば、投資用マンションです。

所有している本人には、その意識がなくとも事実としては、やむを得ず賃貸にして、家賃収入を得ていることは、投資という事業を行い、資産(物件)は業務用資産になります。

 

そして、税金の計算をする場面では、同じ構造の建物であっても、業務用資産と非業務用資産とでは、減価償却期間が異なります。

 

マンション売却 税金計算する際に減価償却が何年かは重要

マンション売却の税金計算をする際には、いくらで売れたのかといくらで買ったのかが、もとも重要な要素になります。

いくらで売れたのかは、売買契約書が、金額を証明するものとなります。

 

いくらで買ったのかを証明するものも、当時の購入マンションの売買契約書が金額を証明するものになりますが、今回マンションを売却できたのは、例えば、昨日ということになり、購入時期と売却した時期には、数年のズレが起きます。

そのズレを計算するために、購入した時期の価格からの償却分を計算に入れなければなりません。日にちの経過とともに、マンションの価値が減っている分を償却した分として計算に入れるのです。

これが減価償却です。

減価償却する金額が少なければ、物件にかかる購入時の価格に近いため、税金が発生する可能性や税金額も少なくなります。

しかし、減価償却額が大きければ、購入時の価格よりも、売却価格が安かったとしても、譲渡所得税が発生することがあります。

マンションの場合は、減価償却額を計算する耐用年数が長めなので、あまり心配はいりませんが、木造建物の場合で、業務用資産(賃貸など)の場合、耐用年数が短いので、購入時価格よりも売却額が安かったとしても、税金が発生する可能性があります。

マンション売却 減価償却費の対象となるのは

減価償却は、経年劣化するものが対象となります。

マンションの場合、建物及び建物に付随するものです。所有年数が増えれば、その分劣化をします。

しかし、土地については、劣化をしません。ですので、減価償却費の計算に入れません。

 

マンション売却 減価償却の計算

減価償却を計算に入れる必要があるのは、所得税の計算をするときです。

今回の記事の場合は、マンション売却の税金の計算をする際に、関係します。

計算をする際には、建物の構造と業務用資産なのか、非業務用資産なのかによって、耐用年数を見極めて、所有期間から、現在価値を計算価値を知ることです。

 

マンションの場合、構造は「鉄筋コンクリート造」になります。

耐用年数は、鉄筋コンクリート造のものは、住宅は47年とあります。これは業務用資産としての耐用年数です。(国税庁資料)

自己居住用として、所有し売却したときも、自己居住用資産として売却した場合、耐用年数は、業務用の1.5倍の年数として計算します。ですので47年✕1.5=70年になります。

もし、自己居住用として購入していたマンションを、途中から賃貸マンションとして貸し出し賃貸収入を受けていて、その状態で売却した場合は、非業務用として所有していた期間と業務用に転用した期間に応じた計算をします。

参考までに、木造の戸建の場合、業務用資産としての耐用年数は22年、非業務用としては33年です。

減価償却額 = 建物の取得額 ✕ 0.9 ✕ 償却率 ✕ 期間

*償却率は、耐用年数表(国税庁資料)から建物の構造で耐用年数を割り出し、償却率表(国税庁資料)から、該当する耐用年数から割り出します。

 

マンション売却 税金計算

マンション売却の税金、譲渡所得税の計算は、下記のとおりです。

減価償却額が分かれば、ご自身でも、マンション売却の税金について、概算について知ることが出来ます。もちろん、最終的には、税金のプロである税務署か税理士に相談して、確定申告書を提出するようおすすめします。

譲渡所得税 = (売却価格 ー (購入時価格 ー 減価償却額)ー 売却にかかる諸費用 ー 特別控除 )✕ 税率
*特別控除は、自己居住用として売却できる場合のマイホーム特例による3000万円控除
*税率は、所有期間5年以下の場合、短期譲渡所得税率30.63%(復興特別所得税として所得税の2.1%を含む)、所有期間5年超の場合なら15.315%(同様に復興所得税を含む)同じ計算式で税率を住民税の税率に変更すると、住民税の計算も可能。所有期間5年以下は短期譲渡で、住民税は9%・5年超なら住民税は5%。居住用財産の場合、10年超所有の場合、譲渡所得6000万円以下の部分は所得税が10.21%・住民税が4%。6000万円超の部分は所得税15.315%・住民税は5%。
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