マンション売却には複数の”割合”があります｜2％の法則

不動産売却について

2021.04.04 2021.02.19

マンション売却には、”割合”というキーワードが複数あります。

マンション売却した後に申請（確定申告）するときに記載する、土地と建物の”割合”。

マンション売却の価格を出すときの査定で、築年数によって、売却価格が低減していく”割合”。

そして、タイトルに記した「2％の法則」です。

マンションは、新築された翌年から、所有者のさまざまな理由により、2％の割合で売却物件が発生します。

では、深掘りして解説します。

実は、マンションには、一定の割合で、毎年売却物件が発生するという割合があります。

その割合が、”年に2％”です。

例えば、100戸のマンションであれば、新築された翌年から、毎年2％、つまりこの場合、毎年2戸の売却物件が発生します。

多少の偏りがある場合もありますが、多くの場合、この割合で、売却マンションが発生するのです。

不動産会社としては、この割合よりも少ない割合であれば、所有者の満足度が高い良いマンションと考えます。

逆に、2％超の場合、何か問題があるのかもしれないと考える場合もあります。

ですので、もしもマンション売却を考える場合、余程の大規模物件でない場合に、同じマンション内で同時期に、マンション売却が重なることは、少ないのです。

同じ時期に、2戸3戸とマンション売却が重なると、価格比較で想定以上の値引きに繋がる場合もあります。

もし、マンション売却をしようと考えたときには、タイミングをずらす方が良いです。

マンション購入検討者側から見ると、同じマンション内に、販売中の住戸があると、比較しやすく、価格での差別化しかできなくなる可能性があります。

マンションの他の”割合”についても解説

前述した「マンション売却の翌年の確定申告に記載する、土地と建物の”割合”」と「マンション売却の価格を出すときの査定で、築年数によって、売却価格が低減していく”割合”」です。

企業が資産整理として売却する場合、消費税があります。

この消費税を元にして、建物の価格と、土地の価格を算出することができます。

ただ、中古の物件の多くは、売主が個人である場合が多いです。

個人が売主の場合、消費税の課税はありません。

ですので、土地と建物の金額の割合を決める明確な根拠がないことになります。

法的に明確な指標はありません。

多くの場合、固定資産評価額を参照して、計算します。

土地と建物の固定資産評価額の割合で、売買価格の土地建物の価格を決めるのが一般的です。

マンション売却の査定をする際に、不動産会社に築年数を尋ねられます。

それは、マンション査定の最も基本的な部分であり、売却価格の基本になるからです。

それは、固定資産評価額などとは、異なる流通価格を算出するためのものです。

流通価格とは、中古物件として、売買される価格です。

基本的な考え方としては、構造による耐用年数から、減価償却率を算出し、毎年、新築時の価格から、減価償却率の分だけ価格が減少していくと考えます。

この場合の割合は、減価償却率です。

耐用年数は、寿命ではなく、税法で使う年数です。

マンション（鉄骨鉄筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造）の場合、耐用年数は47年で計算します。

47年後に建物の価格が、減価償却率の割合で、年々減少していくと考えます。