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不動産売却について会長ブログ

【2021年】マンション売却のタイミング=売れる時期・売り時は?

マンション 売却 タイミング不動産売却について

マンション売却するとき、取引条件が良くなるタイミングについて解説します。

この記事を読んで頂ければ、いつのタイミングでマンション売却をすればいいのかをご理解いただけます。

現役の不動産会社社長が解説します。

ヒントは、歴史は繰り返されるということです。

 

【2021年】マンション売却の良いタイミング=売れる時期は?

マンション 売却 タイミング (1)

当記事は、2021年及び今後の予想として内容です。

ただし、筆者の知る限り過去30年以上において、歴史は繰り返されてきました。

 

マンション売却の良い時期を考えるときに、大事な要素は、新築マンションの売れ行き状況です。

2009年で落ち込み(原因はリーマンショック)、2010年で底を打った感のあった新築マンションの価格は、その後上昇し始め、2019年まで順調に販売価格上昇を続けていました。

2020年は、新型コロナの影響が強く、状況は一変しました。

2020年後半には、回復するという見方もありましたが、実際にはコロナ禍の状況が悪化し、仕事を継続できない人まで出てきました。

こんな状況の中で、残念ながらマンションを手放す必要がある人も増えています。

マンションを売却するなら、タイミングとして、いつが良いのかです。

 

マンション売るなら早めのタイミング=築年数10年以内が高い

買主側の視点で考えると、わかることなのですが、築年数が新しい10年以内のマンションは、常に一定数しかなくて、選択肢が少ないです。

反対に、築年数が15年・20年、或いは25年以上、30年以上と考えていくと、次の年数の節目は、20年あたりにあり、それ以降は全部同じに感じてしまいます。

築15年のマンションも17年や18年のマンションは、同じに感じます。

築25年も28年も、もはや違いがあるのだろうかと思ってしまいます。

実際には、この築年数になると、仕様設備の不具合や痛みも相当にありますので、フルリフォーム物件が増えてくる年数です。

フルリフォームマンションは、多くの場合、業者が買取、リフォームを行なって、再販売するものです。

しかし、最近では、売主個人が業者のようにお金をかけてリフォームし、高く売れるよう目指しているマンションもあります。

 

つまり、築年数が一桁である10年未満、或いは10年以内は、それ以外の築年数物件とは違う特別感があります。

実際の平均的売却価格も、10年を節目に大きく下がっていき、20年・25年あたりからあまり売却価格に違いがなくなっていきます。

 

ですので、マンションを売るタイミングを考えるなら、社会情勢などの要因を考慮したとしても、築10年が大きな節目です。

それ以降は、急角度で落ちていくイメージです。

 

マンション売却の時期は好景気の時|2021年は株価は高いが・・・

2019年〜2021年も、株価は高く維持しています。

一般的には、株価は景気のバロメーターとされてきました。

しかし、世間の状況には、株価が上がる要素は無く、政治主導で株価が動いていると考えるべきです。

 

株価は好景気の目安のはずだったが

つまり、今の株価は、まさにマネーゲームであり、見せかけのものです。

いつ急落するかわかりません。

株価高騰を喜ぶ人には、水をさしてしまいますが、株価もマンション価格もそうですが、これまで上がり続けたことはないからです。

そして、経済市場には、経済の10年周期と言われる言葉があり、約10年ごとに、世界的に影響がある出来事が起きてきました。

今回の新型コロナ・オリンピック延期は2020年ですが、コロナの始まりは2019年12月ではなかったでしょうか。

10年前には、リーマンショックがありました。

 

2020年のオリンピック後にマンション価格は下がると言われていた

2020年に予定されていたオリンピックが、マンションの価格面でも、最後のチャンス的に言われていました。

しかし、現実は、そこまで持ちませんでした。

新聞やテレビで大きく取り上げられてはいませんが、新築マンションの在庫が2019年から急増したまま、止まりません。

2009年のリーマンショック時の新築マンションの在庫は、非常に大きい数値でしたが、今現在(2021年3月)は、リーマンショックの時とほぼ同水準です。(詳しくは「マンション在庫数急増から2021年のマンション市況を予想」に掲載)

新築マンションの価格は、今年2021年下がっていくはずです。

 

中古マンション価格は、2023年ごろには上がるかもしれないが、2021年と比べると変わらないかも

この先、これまでの歴史を繰り返す(筆者の業界歴30年の記憶から)とすれば、新築マンションの販売が減少し、新築マンションは在庫整理的な販売に転じていきます。

そして、中古マンションは、新築マンションを購入していた人たちが、合理的な考えで中古マンションを買うようになり、よく売れるようになります。

おそらくは、中古マンションの健全な在庫数以上に売れるようになる頃(2023年)には、中古マンションの価格相場が上昇する可能性があります。

この理論からすると、中古マンションを売るタイミングは、2023年となりそうですが、現実はそうではありません。

中古マンションの価格相場というのは、築年数に応じたものだからです。

3年後にもしかしたら、その時の相場より高く売れる可能性がありますが、現在の価格よりも高く売れるとは言い切れないということです。

なぜなら、3年の間にマンションは古くなるからです。

自分のマンション価格にフォーカスして考えた場合、3年後の価格が今より高くなるということは、そのマンションと同じエリアに他の中古マンションが完全になくなったという現象が起きない限り起こり得ません。

 

マンションを売るタイミング|注意点は需給バランスを見極める

マンションの価格相場は、需要と供給のバランスで出来ています。

需要とは、マンションを購入する人の数です。

供給は、売りに出ているマンションの数であり、この2つのバランスが需給バランスです。

新築マンションも中古マンションも同じ原理原則で、マーケットが動いています。

 

実は、マンションメーカーは、2019年から新築マンションの在庫が増えすぎていることを実感していました。

しかし、世の中は、オリンピック景気に期待が高まり、マンション市場には在庫が増えてきていることを現場はわかっているのに、一部に集中的に高まっている人気のエリア、高額物件の情報に左右され、マンションメーカーは高値販売のまま、2020年に入り、すぐに新型コロナの影響を受け始めます。

実は、2020年に入った時には、在庫がリーマンショック時と同等(首都圏は超えています)でしたので、新築マンションは前年比10%以上、新発売時期を遅らせるなどして、データに入れない操作をしたのに、結果2020年年末の在庫は、2年連続で、高水準に終わりました。

2021年は、新築マンションの在庫整理、つまり値引き販売が始まります。

中古マンション市場は、新築マンションの価格に不安を感じる人などを中心に、中古マンションを買う人が増える可能性があります。

ですので、中古マンションについては、2021年以降3年ほど、売りやすい時期が続くはずです。

 

投資用マンションを売却するタイミング

投資用マンションを売却する良いタイミングは、居住用マンションとは少し違います。

同じなのは、前述の需要と供給のバランスが影響するということがありますが、投資用マンションの場合、市況のほかに、投資マンションの特殊性=賃借人との関係が影響します。

集合住宅やワンルームなどの投資マンションの場合は、投資以外の需要がありませんので、賃借人付きのままであることがメリットになります。

 

しかし、分譲リースの場合は、元々はファミリーが中心に住む分譲マンションを、賃貸物件として運用するものです。

ですので、賃借人がいない場合は、居住ようのマンションとして売却可能です。

実は、居住用マンションの方が、高い価格で売買できます。

投資マンションの場合、いくらの金額で購入(投資)して、いくらの家賃収入がえられるのか、その利回りで、投資家は、マンション購入をするかどうするのかを決めるのです。

 

また、居住用マンションのように、購入者=投資家は、同じエリアの中で比べるという考え方はしません。

比べる基準は、構造と築年数と利回りです。

この3要素で、比較物件が少なければ、売却するタイミングです。

 

まとめ

投資用マンションに特有の売却タイミングは、管理会社との委託契約の期限の切れ目です。

管理会社との委託契約が継続中でも当然売却は可能です。

しかし、購入する投資家は、自分が指定する管理会社に委託したいとする考えの人が多いです。

自分が指定する管理会社へ委託できることが、売買契約締結の条件と考える人もいるのです。

 

 

まとめ

あえて、買主さんの気持ちになって考えてみましょう。

今は買うタイミングなのか、どうか。

マンションの買い時だと思い買主がいて、マンション売買が進み始めたとします。

実は、そのすぐあとに、マンションの売り時がやってきます。

マンションの在庫数が縮小するからです。

ただし、ニュースになった時は、すでにピークは過ぎていますので、注意してください。

最も簡単に調べる方法は、買主になったつもりで、スーモなどをチェックしてみることです。

ご自分のマンションと同じエリアの売り出しマンション数が、少ないと感じれば、売却するのには、良いタイミングである可能性があります。

 

 

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