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マンション売却の相場価格|基本は築年数

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マンション売却の一つの要素は、相場価格はいくらなのかという疑問でしょう。

相場価格を考える上での、重要な要素は、築年数です。

不動産会社がマンションの査定をする際に、査定の重要な要素としても、「築年数」は欠かせません。

現実のマンション売買の場面では、さらにマーケットが関係しますが、その基礎となる価格の計算には、築年数から算出するのです。

 

マンション売却の相場価格|築年数が基本の目安

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マンションの売却の相場を考える時に、目安となるのは、築年数です。

今から、5年後・10年後に自分のマンションがいくらで売却できるのかは、神様にしかわからないです。

マーケットによって、価格が増減する可能性もあります。

しかし、ある程度基本となる目安を知る方法としては、築年数から計算する目安は知っておいて、損はありません。

 

マンション売却の相場を築年数から考える

原則的なマンション売却の相場価格は、築年数から考えます。

参照するのは、減価償却の耐用年数です。

減価償却とは、税法での計算に用いる目安です。

マンションの場合、住宅として使用している建物の場合、減価償却資産の耐用年数は47年です。

耐用年数とは、寿命ではないことに注意してください。

税法で考える場合の、建物の価値が償却していくときの年数の目安です。

築年数が47年経過した時に、新築時価格の10%が残っているとして、計算します。

つまりマンション価格の90%が47年で、少しずつ減っていくと考えます。

 

マンション売却の相場価格|築10年と築20年の場合

前述の通り、マンション価格の90%が47年かかって、減衰していくと考えます。

実際には、マンション価格には、土地価格も含んでいますので、土地と建物を分離して考える方法もありますが、土地価格と建物価格は、マンションごとに割合が異なります。

そのため、相場の目安としては、価格90%が47年で低減していくと、考えるのが、一般的です。

 

例えば、築10年のマンションを例に参考計算をすると、次の通りになります。

マンション価格の90%が47年で、低減するので、1年あたりの減衰率は、1.91%ずつ低減すると考えます。

仮に、新築時に4000万円だったマンションが、築10年になった時には、新築時価格の19.1%低減したと考えますので、10年後の目安としては、新築時価格の約80%と考えますので、3200万円となります。

同様に、築20年の場合は、38.2%低減していますので、20年後の価格は、約2400万円という計算になります。

 

以上は、あくまでの査定の基礎となる数字です。

実際のマンション売却査定では、売却時点の周辺に、競合となるマンションが販売されているのか、いないのか、がポイントとなり、販売数が例年と比べて少なければ、相場価格は上がる可能性があります。

逆に、同時期に売り出されている競合マンションが、多ければ、前述の目安となる価格を下回る価格でなければ、購入検討者からの問い合わせ等の反応はなくなります。

加えて、世の中の全体市況が、停滞しているのか・活況しているのかも、相場価格に大きく影響します。

 

 

マンション売却の相場|東京・大阪・福岡・札幌

前述した通り、築年数から、マンション売却の価格の目安=相場価格を知ることはできます。

しかし、現実には、マーケットが強く影響します。

 

東京や大阪、あるいは福岡や札幌といった、日本全国の地域には、地域のマーケットがあります。

いわゆる市況という言葉で表現する場合、日本全国に共通する社会情勢が影響します。

社会情勢は、あくまでも外的な要素であり、現実のマンションの売却相場には影響はありますが、さほど強くはありません。

やはり、東京や大阪、あるいは福岡や札幌というように、限定したエリアでのマーケットが、マンション売却の相場価格に強く影響します。

 

基本的には、各地域の中での需要と供給のバランスで、マンション売却の価格は決まっていきます。

いくら地域で1番の人気立地であったとしても、そのとき同じタイミングで売り出されているマンションが10戸あり、年間需要(買う人の数)が5件だとすれば、需要の2倍の供給があることになり、ヘタをすると、それまでの相場価格では、マンション売却はできない可能性もあります。

 

 

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