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不動産売却について会長ブログ

マンション売却|契約から決済引渡までの流れ(ローン残ある場合)

不動産売却について

ローン残高が残っている場合の、売買契約〜決済引渡までの流れについて、解説します。

金融機関の対応については、地域のローカルルールにより、わずかな違いがある場合も考えられます。

あくまでも目安とお考え、不動産会社担当・金融機関に確認されますようお勧めします。

 

マンション売却|売買契約から決済引渡までの流れ

不動産会社の販売活動の後に、購入したいという買主が見つかり、売買契約手続きへとすすんでいきます。

並行して、売主が準備しておくべきことがあります。

 

マンション売却の契約日程が決まったら|ローン残高のある銀行に売主が事前連絡

マンションの売買契約の日程等が決まったら、一度金融機関に連絡をしておきます。

売却の予定であること、近日中に売買契約をして、決済予定がいつ頃になるかということ、について金融機関担当者に伝えます。(*決済とは、買主がマンション代金を支払い完了すること)

売買契約が済んだら、決済予定日ついては、再度伝える予定があります。

また、この時点では、ローン残債の完済と抹消について、注意事項等がないかを確認することです。

決済日は、ローンの手続き及び登記の手続きの関係上、平日に行われます。

売主本人が対応できない場合もあります。

配偶者や不動産会社が手続きを代理する可能性が予想されるのであれば、関連して、注意すべき事項を確認してくことです。

 

マンション売却の売買契約が完了したら|銀行に決済予定日を連絡

売買契約が予定通りに完了したら、その旨を金融機関に伝え、契約書に記載されている決済予定日を伝えることです。

契約締結の場で、決済予定日が修正変更される場合もあるからです。

金融機関への連絡の際には、仲介の不動産会社と担当者名を伝えておくと、後日の連絡関係がスムーズにすすみやすくなります。

この後の、実際の決済日関連のスケジュールは、仲介した不動産会社が主導し、調整します。

個人情報に関連することは、売主本人が行動しなければならないこともあります。

 

居住中の場合は転居の準備

転居の準備は、仲介の不動産会社に確認の上、すすめた方が良いですが、基本的には売買契約締結が完了したら、すすめるべきです。

もし、賃貸へ転居する場合であれば、賃貸住居を選んで決めてから、実際に入居できるまで、3〜4週間かかりますので、速やかに行動しなければ、売却したマンションの決済日に間に合わないことになってしまいます。

決済日までに、転居しマンションを明け渡すことは、売主の重要な履行義務です。

転居先が決まらないなどは、個人的な理由とされてしまい、場合によっては、違約となり損害賠償の対象になる可能性があります。

期日に責任を持って、転居の準備を進めて下さい。

引っ越し作業の際に、住宅内の傷や汚れが増えてしまわないように、注意しましょう。

 

転居したら|ハウスクリーニングを業者に依頼することをおすすめします

転居後は、住宅内部のハウスクリーニングをお勧めします。

ご自分でされるよりも、業者に依頼することをおすすめします。

これは「ルール」ではありませんが、お金をかけてクリーニングをしたという事実が、買主さんに誠意を示すアピール効果を生みます。

 

中古物件は現状渡しという前提はありますが、物件見学時には家具等があって確認できなかった傷や汚れが、転居によって現れることが、少なくありません。

その場合、軽微なものであれば、売主がお金をかけクリーニングをしたことで、目をつぶってくれることがあります。

 

マンション売却の流れ(4)決済日当日

決済の日には、住宅の鍵(関係するすべての鍵一式)と権利証(登記識別情報)を持って、約束された場所(通常は銀行)へ向かいます。

鍵については、共用部やトランクルームなどについて、忘れずに一式を、用意することです。

 

 

マンション売却|ローン残高を抹消する手続きの流れ

不動産 売却 ローン残高

住宅ローンの残高が残っている場合、売主の手持ち資金および買主の購入資金によって、繰り上げ完済と抵当権抹消手続きを行います。

 

マンション売却の流れ|抵当権を抹消する

売主の手持ち資金でローンの残高を完済可能である場合は、決済引渡日以前に行っておいても、何ら問題はありません。

売主が自分の手元資金でローン残高の完済が出来ない場合、買主から支払われるマンション代金を充当し、完済します。

そして、完済と同日に抵当権抹消の手続きも行います。

ですので、買主からのマンション代金の支払いと、売主マンションのローン完済と、抵当権抹消登記は、同日に行う必要があります。

 

マンション売却の流れ|同日に決済と完済をおこなう

1)買主の売買代金の全額支払

2)売主のローン完済

3)売主の抵当権の抹消を、司法書士の監理のもとで同日に行う

買主と売主の利用する金融機関が、別であることは、よくあることですが、不動産会社は、司法書士の立ち会いの下、なるべく時間と場所を調整します。

 

まとめ

決済引渡日の最後は、物件引渡です。

実際には、決済日前までに、買主は物件確認を行います。

そして、引渡は、決済場所である金融機関で、鍵の引渡のみを行うことも少なくありません。

しかし前日までに、時間が取れないという場合もあります。

その場合、決済が終わった後、マンション現地での引渡を行います。

 

 

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