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不動産売却について会長ブログ

マンション売却の流れ|検討始めから売買契約まで

マンション売却 手続き不動産売却について

マンション売却は、投資家でもない限り、一生に1度か2度しかない稀な出来事です。

実際には、不動産会社のアドバイスを受けながら、進めていくので、迷うことはあまりないと思います。

しかし、不動産会社と出会う前の段階についても重要なことがあります。

また、一生に1度か2度しかないようなことですから、全体の流れをおおよそ知っておいて進んでいくほうが安心できますね。

 

マンション売却の流れは以下のように進んでいく

手続きといいましても、何か種類状の手続きが11ステップあるわけではありませんが、知っておくとマンション売却を進める上で、戸惑うようなことが減ると思います。

 

マンション売却の流れ|売却方針を考える

マンションの売却をする上で、不動産会社の社員に会う前に、考えておいたほうが良いです。

売主の売却の理由は、様々です。

それぞれの事情で、早く売却を完了したい場合もあるでしょうし、急がないので少しでも高く売れるといい場合もあります。

何月までには完了したいという具体的な日程がある、次の転居先は決まっている、決まっていない・・・。

売却後の次の住まいとの住宅費が重なると負担が大きいから・・・ローンの残債より高く売れて欲しい・・・残債を多少割り込んでも早く終わらせたい・・・離婚予定だが、共有名義にしているので、面倒にならないうちに完了したい・・・。

不動産会社に出会う前の段階であり、査定などによって、変更せざるを得ないこともあるかもしれませんが、大まかには方針を決めておくことをおすすめします。

早く売れることと高く売れることはなかなか両立することはありません。

不動産会社にとりましても、売り出し価格の提案や販売・広告戦略にも違いがあるからです。

不動産会社に、真意を隠して進めていくと、不動産会社の提案も活動もマトを外れたものになり、無駄な時間は成功をロスさせてしまう可能性があります。

 

マンション売却の流れ 住宅ローン残債の確認

住宅ローン残債(残高)がある場合は、ローン残り金額と月々の返済明細を確認しておくことです。

その上で、売却方針の、最低希望価格が変わる可能性もありますね。

あるいは、確認したローン残債よりも、売却可能な金額が下回ることも十分にあり得ます。

ローン残高よりも高く売れるほうが、当然良いわけですが、そうならない場合は、売却しないことにするのか、多少なら下回っても売却すると考えるのか、には正解はありません。

ローン残債は、買主に所有権を移転するときまでに、ローン一括返済をしないといけません。ローン一括返済をして、抵当権を抹消しないと、買主に所有権を移転できないのです。

また、ローン返済をしたときに、手元にお金が残ったら税金がかかるのかと心配する人がいます。税金は、手元に残ったお金にかかるのではなく、マンションを購入したときの契約書に基づいて、減価償却分を差し引いて、売却できた金額を差し引き、仲介手数料などを差し引いて、プラスになったときに、課税されます。

 

マンション売却の流れ マンション売却相談をする準備に不動産会社を調べるか査定サイトを調べる

不動産会社にマンション売却相談をしてもらう前に、準備をしておく書類関係があります。

以下の書類を準備しておくと良いです。

  • 権利証(登記識別情報)
  • 分譲時のパンフレット
  • 管理規約

 

マンション売却の流れ 査定依頼

査定依頼の方法は、ネット一括査定サイトを使う人が多くなりました。

ただ、査定価格の誤差も大きいので、参考の一つとして利用することをおすすめします。

実績ある会社のサイトから調べる

そのマンションに、売却実績がある不動産会社をネットで探す方法(マンション名をGoogleなどに入力して調べる。)もおすすめします。

すでに売却実績がある会社であれば、Googleなどの検索でヒットするはずです。

 

マンション売却の査定方法は2つ

査定方法は、物件を見ないで、データから参考価格を出す簡易査定と実際の物件を拝見し、実際の傷汚れを確認して計算する訪問査定があります。

簡易査定は、実物を見ていない参考価格ですので、近いうちに売却の可能性があるのでしたら、訪問査定でなければ、実際に売れるかどうかの参考にはなりません。

 

マンション売却の査定ポイント

査定の相談をする際に、誤解してはいけないのは、不動産会社は相談相手であり、その会社が買ってくれるのではないことをよく理解しておくことがポイントです。

時々、錯覚や誤解をしていて、不動産会社に話すべきことを隠して、仕事を頼んでしまった結果、のちにトラブルになってしまうこともあります。

前述の売却方針を伝えて、行き違いが起きないように、査定依頼をすると良いです。

マンション売却査定の掃除

ときに、訪問査定の際には、掃除をしておくべきかを相談してくる売主さんがいます。

マンションの一番良い状態を見てもらうのは、買主の案内の時だけではなく、マンション売却査定の時にも大事なことです。

 

一括査定で、複数の会社に査定依頼をすると、不動産会社は価格競争をして、現実離れした査定価格が出てくることがよくあります。

無理な価格で、広告を行なって、無駄な時間を過ごしてしまう可能性もあります。

ですので、売却方針を伝えた上で、査定をしてもらうことをおすすめします。

 

マンション売却の流れ 媒介契約

査定をしてもらい、販売戦略を聞いた上で、売却依頼する不動産会社を選びます。

そして、媒介契約をします。

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任と3つの種類がありますが、おすすめは、専任媒介契約です。

一般媒介契約の方が、複数の会社に依頼できるから、売却のチャンスが広がるという勘違いをしている方がいますが、それは大昔のことです。

今は、ネット時代なので、1社に頼む広告の量と複数の会社に頼む広告の量は同じです。

むしろ、同じ物件情報が複数から広告されていると、買主にとっては、販売している住戸が多いマンション=何かトラブルでもあるのか、という思いを持たれる可能性すらあります。

また、一般媒介契約は、不動産会社の責任が薄いので、積極的な提案やアドバイスが少ない傾向にあり、売却は長期化する傾向があります。

専属専任も専任媒介契約と同様に、一社に依頼する方法ですが、何かの縁があって、売主の知人が購入することになっても、普通の契約として扱われるので、専任媒介契約で十分なのです。

媒介契約は、自分の役割を考え、希望に合うもので進めると良いです

 

マンション売却の流れ|販売・広告活動

販売活動・広告活動は、不動産会社が行うものですが、きちんと広告がされているのか、などの確認はされた方が良いです。

特に、大手に依頼する場合、社員の数もあ多く、広告枠からいつの間にか外されて、広告されていなかった、という事例も実際にあります。

 

マンション売却のながれ |内覧(ここも重要ポイント)

空室状態で売却する場合は、通常、鍵を不動産会社に預けて、買主と不動産会社の都合で、随時、内覧してもらいます。

やはり一番成約の確率は高くなります。

また、できれば、ハウスクリーニングがされていると、内覧時の第一印象もよくなりますので、さらに成約しやすくなります。

マンション売却 居住中の内覧コツ

居住中で売却する場合は、内覧の立ち合いが必要です。

買主の希望時間に、なるべく合わせることが成約の確率を上げます。

売主の中には、検討する気持ちがある買主なら、別の日時で調整してくれるものと、考える方がいますが、実際にはそうではありません。可能な限り、調整をして

買主にとっては、検討してみたい物件の中の一つなので、都合が合わなければ、それまで、というケースがほとんどです。

マンション売却 内覧件数の目安

成約する前の内乱の平均な件数は、おおよそ5件の内覧で、成約になっているケースが多いです。

もし5〜6件の内覧があるのに、成約にならない場合、価格と物件イメージが合っていない場合が多いです。(価格に比べて物件の状態が悪い場合)

販売開始から、2ヶ月経過して、5件の案内ができていないない場合、そもそも問い合わせも少ない場合、価格が高すぎる可能性があります。価格が高すぎて、存在すら気づかれていない可能性があります。

ネットで物件を検索する時に、条件を入力して検討する書い主がほとんどです。ですので、もし入力した価格が、数十万でも外れていると、検索結果に訪寺されませんkkklk

 

マンション売却の流れ|売買条件合意のコツ

売主の売り出し価格や引き渡し時期などの条件のままで、買ってくれることもありますが、多くの場合、買主と売主がある程度譲歩をした上で、合意をします。

特に多いのは、価格の値引きです。

しかし、マンションがきれいにクリーニングされていて、そのほかの引き渡し等の条件にも無理がない場合は、値引きなしで、条件合意することもあります。

値引き希望が多いのは、内装や設備の状態が悪かったり、内覧時にクリーニングがされていない場合です。

買主から出てくる値引きの希望価格は、数10万円〜100万円前後が多いです。もし、この範囲内に入っている場合、条件に合意するのがコツです。

この話を受けない場合、さらに5〜6人の見学を増やす必要があります。しかし、時間と共に問い合わせは減っていますので、増やす必要があります。それには、広告する価格帯を下げる必要があります。

 

マンション売却の流件の合意ができて、買主の住宅ローンの事前承認が得られている場合は、売買契約締結へと進みます。

契約書類に、諸条件が記載されていることを、確認して、宅地建物取引士が説明をした後で、売主と買主が署名捺印をすれば、手付金を受領し、売買契約締結は完了します。

売買契約以降の流れ「マンション売却|契約から決済引渡までの流れ(ローン残ある場合)」については、別の記事で紹介をしています。

 

 

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