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コロナ禍で住宅ローンが払えない|任意売却という選択もある

長引く新型コロナの影響で、2021年も今現在、先の見通しが立たない状況です。

そんな中で、仕事を失ったり、給料が下がったりなどと、厳しい状況の真っ只中です。

もしものための知恵の一つとして、覚えておいて損はないと思います。

住宅ローンが払えない状況の中で、どうすればいいのか。

 

住宅ローンが払えない|任意売却という選択もある

現状、当社においても、「せっかくマンション購入の契約をしましたが、コロナの影響で、仕事がなくなりました。ローン返済の目処が立ちませんので、契約キャンセルをしたい。」などという事例が発生しています。

また「住宅ローンの返済の目処が立たない」などの相談もあります。

 

ローン延滞になると

一般的には、住宅ローンの延滞が始まると、銀行からは、支払い催促が発生します。

延滞が続いて、3ヶ月も過ぎますと、金融機関から連絡があり、状況説明をして、そのまま延滞続いていくようであれば、競売にかけられる旨、説明を受けます。

この、ローンを延滞したという時点で、顧客が銀行にローンを分割で支払うことができるという権利(期限の利益)を失うことになります。

延滞が始まって、6ヶ月ほどで、強制的に競売され、立退をせざるを得ない状況によります。

もし、競売になってしまうと、所有者の意思確認もすることなく、売却されて、代金も受け取ることはできません。

万が一、立退を拒否したとしても、法的な手続きをまえれて、追い出されてしまいます。

 

任意売却という選択

ローンの延滞が始まったときに、金融機関から紹介された不動産会社か、ご自身で見つけた不動産会社と、任意売却の説明を受けて、その準備をします。

任意売却とは、競売のように法律的に第三者に行使されるものではありません。

ただ、それは建前上です。

任意売却の販売が始まると、不動産会社は、所有への意思確認等はせずに、銀行(保証会社)に、活動状況の報告をして、買主と売買合意ができる時も、所有者ではなく、銀行(保証会社)の同意をとって、業務を進めていきます。

 

現場はまず銀行に相談

コロナの影響で様々な場面に追い込めている人もいます。

ですので、まずは、事情を話して、支払いを延期をお願いできないか登壇することです。

今回のコロナの場合、ユーザーの恋や過失によるものではありませんので、返済延期や利息のみといった変則的な返済についても、対応していると聞きます。

もし、ユーザーからの相談がない場合は、上記のような手続きを取らず、競売へと手続きが進んでしまうかもしれません。

任意売却についても相談されておく方が良いかもしれません。

 

ローン延滞で競売になる前に、任意売却という選択

住宅金融支援機構がコロナ関連で、ローン返済ができなくなってしまった人へ向けて、「返済特例」という支援を始めています。

 

他の金融機関においても、返済特例を認める動きがあります。

ご自身の住宅ローンについて、利用している住宅ローンの金融機関へ相談されるようお勧めします。

ただし、当然支払いがなくなるということではなく、一定の期間の返済額を見直すという条件変更が、その主な内容です。

 

金融機関の支援を受けることができたとしても、結局は一時的な低減という方法ですので、人によっては、それでは解決しないという人もいるかもしれません。

何も手を打たずに、ローンの延滞を続けてしまうと、どうなってしまうのか、と言いますと、金融機関の保証会社が裁判所へ申し立てて、競売へと移行してしまいます。

 

任意売却と競売の違い

任意売却と競売は、かなり違いがあります。

まず、販売をする場面では、任意売却は、普通の一般仲介による売却と同じなので、ネット等で広告はされまずが、個人が特定されることはありません。

しかし競売は、裁判所やネットで、公告されます。

知人・友人に知られてしまう可能性があります。

 

任意売却では、もしもローン残債よりも低い金額で売買成立するとなれば、残りの返済を銀行に対して、分割返済することを銀行が同意している必要があります。

この同意が得られなければ、任意売却はできず、競売されることになります。

 

任意売却では、売買契約や引き渡し日の日程について、ある程度の希望を申し出ることができますが、時間が非常に限られているので、急ぎで引っ越しをする必要などあります。

競売の場合、自分の権利がほぼない状態なので、いつまで住んでいられるかは具体的ではありません。

そもそも裁判所に対して、競売の申請をするのは、所有者ではなく、ローンの債権者が裁判所に申し立てて、強制的に実行されるものです。

 

任意売却と一般的な売却との違い

任意売却と一般的な売却との違いは、あまりありません。

あるのは、売却後に、返済が残るかどうか、の一点です。

ですので、面倒がらずに、ローンを払っていける目処が立たない場合、銀行と不動産会社に任意売却の相談をした方が良いのです。

 

ローン延滞が続けば競売に進んでしまう仕組み

かなり以前は、住宅ローンは連帯保証人を立てる方法が主でしたが、現在はローンの利用は保証会社にお金を払うことで、連帯保証をしてもらっている方法が主です。

実際に、ローンを利用している人には、この実感が少ないかもしれませんが、万が一ローンの延滞が続いた場合、金融機関は、保証会社に延滞について申し立てをします。

保証会社は、ローン利用者に代わって、金融機関に弁済をします。

 

しかし、保証会社は、好意でローン利用者の代わりに、返済をしてくれるわけではありません。

ローン利用者に成り代わって、ローンの弁済をするようになると、保証会社は裁判所にローン延滞を理由に、競売の申し立てをします。

この手順の流れによって、ローン利用者は、自己破産へ向かって進んでいくことになります。

そうなってしまう前に、ローン利用者の意志で決断出来るのが、「任意売却」です。

 

自己破産とは?メリットとデメリット

自己破産について詳しく知らない人もいると思います。

自己破産とは、全ての債務の返済が法律的になくなる手続きをすることです。

一見、楽になる方法のようですが、メリットの代わりに、デメリットが大きくあります。

 

メリットは、一口に言えば、返済をしなくて良くなることです。

ただし、財産は持てなくなりますので、現在の持ち家からは退去する必要があります。

 

デメリットの主なポイントは以下の通りです。

  • 一定の職種には、就職できなくなります。(金融機関、生命保険業、警備員、宅建士など)
  • 戸籍などに記載をされることは、ありませんが、官報で名前が公示されます。(官報は、裁判所やネットで見ることが出来ます)
  • いわゆるブラックリストに名前が載りますので、しばらくの間(大体10年間)クレジットカードが使えなくなりますし、新しいローンは利用はできなくなります。
  • 結婚している場合、パートナーのクレジットカードや信用情報には、影響はありません。
  • 家や車は無くなると思っていた方が良いです。
  • 当然ながら、他人の保証人にはなれません。
  • 返済はなくなっても、税金はなくなりません。(養育費や交通事故などの損害賠償費用もなくなりません)

 

 

 

まとめ

コロナ禍の影響で、住宅ローンの延滞が始まってしまう人は、まず金融機関に相談をすることです。

そして、同時に将来の返済が見込にくいようであれば、自己破産の前に、任意売却の道を検討することもお勧めします。

コロナ禍の影響がいつまで続くのかは、わかりません。

コロナ不況を乗り越える選択の1つとして、考え方の選択の1つとして、解説をいたしました。

 

 

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不動産を売却するか、あるいは他の手段を考えるか、を検討するには、まず不動産の価格を知ることは大事なことです。また、査定をしたからといいましても、売却へとすすめなければ不動産会社に迷惑をかけると考える必要はありません。不動産売却は無理におすすめできることではありません。まずは、お気軽にご相談下さい。

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