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不動産売買についての知識情報会長ブログ

不動産を個人間で売買は可能!しかし注意点とデメリット

不動産 個人 売買不動産売買についての知識情報

一般的には、不動産を売却する際には、不動産仲介会社に依頼し、売却します。

そして不動産会社には、仲介手数料を支払います。

仲介手数料は、売買価格に応じて計算しますので、改めて計算してみると、かなり大きなお金です。

不動会社に依頼せず、個人で売買することも、あると思います。

現実に、個人が広告をサイトに掲載して、売買することは、物理的には可能です。

 

 

不動産業者に依頼せず個人でも不動産売買は可能

不動産 売却

個人で売買することは、可能かどうかと言えば、結論から言えば、不動産会社に依頼せずに、不動産を個人で売買することは可能です。

 

例えば、販売開始した途端に、隣地の人が思いがけなく購入したいと言ってきたとき。

例えば、友人の知人が購入したいと言ってきたとき。

例えば、知人から「以前売却した時にそんなことがあった」と聞かれた時。

他に、個人売買のためのサイトもあります。

 

それで、うまくいくなら、個人で売買する方が仲介手数料もかからない。

と思ってしまうでしょう。

しかし、やはりデメリットもありますし、トラブルもあります。

トラブルになってしまった時には、仲介会社がいないわけですから、自分で対応しなくてはなりません。

しかし、現実には、そのようなことがあると、おさめ方というのは、全て法律に基づいて解決することになります。

それで解決しなければ、裁判所で争うことになります。

 

「そんなオーバーな」と思うかもしれませんが、不動産の売買契約というものは、法律行為ですので、解決は法律になります。

 

不動産の個人売買のサイトがあります

個人売買のサイトとは、個人が物件情報を掲載できる広告サイトです。

基本的に仲介手数料は、かかりません。

サイトに物件情報を掲載する費用は、有料と無料のサイトがあります。

またエージェントがサイトを運営していて、有料でアドバイスを得たり、書類作成や物件調査をサポートしてくれるサイトもあります。

ただし、有料です。

サポートを全部お願いすると、普通に不動産会社に仲介をお願いする場合の50%くらいです。

ただし、アドバイザーやサポーターとしての役割しかありませんので、法律トラブルになれば、自己責任です。

 

また、掲載料は無料で、売買取引が成立したら、通常の仲介手数料の約半分の費用を払う、という仕組みのものもあります。

全く、費用がかからないサイトもあります。

「ジモティー」です。

ただ、費用がかからない分、全てが自己責任です。

 

 

不動産を個人で売買する場合の注意点

注意点

個人で売買するメリットで一番は、仲介手数料がかからないことです。

仲介手数料は、原則は、取引価格に3%をかけて6万円を足した計算(宅建業法に示されている速算式)で、算出できます。(400万円以下の場合は、別の料率)

取引価格が大きくなければ、手数料の額は高くなっていきます。

物件価格が高くなると、仲介手数料が高くなるのは、責任や万が一のトラブルの際に納めるための費用も高額になるからです。

個人売買で行えば、数10万円〜数100万円という仲介手数料はかからなくなるので、下記に示すような注意点について、理解の上で進める必要があります。

 

注意点で最も大きいのは 全ての手間

実際にやってみるとわかりますが、実は非常に手間がかかります。

物件情報をサイトに掲載する前。

サイト情報に反応があった場合の買い客への対応。

物件情報を買い客に理解してもらい、その上で価格条件・取引関連情報・ローンの関係などの折衝。

契約書の作成など。

その他、金融機関とのスケジュール、司法書士の手配など。

 

さまざまな書類や資料の準備・売買契約関係書類の準備

物件情報をサイトに登録して広告開始する前から、書類準備が始まります。

関連して、調査も必要です。

役所に行って、書類を取得する必要もあります。

 

売買契約書を作成する場合に注意することもあります。

どちらかの都合が優先されて、相手に不利益が発生するような内容になっていてはいけません。

後日、紛争に発展する場合、契約書にどう書かれているか、それが争点となる場合もあるからです。

不動産会社が、仲介し売買契約を行う場合は、売買契約書の前に、宅建士が重要事項説明書の説明をいたします。

 

これは、売主に成り代わり、不動産会社担当が、宅建業法・建築基準法・民放の定めから説明責任ある部分の調査を行い、

さらにその証拠となる図面等を関係各所から取得し、その内容を重要事項説明書に記載します。

通常は、売主さんは不動産会社が調査した内容が正しいということに、合意して署名捺印をします。

建物に関する不具合や瑕疵(表面に見えないキズであり、=欠陥のことであり。)については、後日紛争に発展しかねないことです。

特に注意して物件の状態を確認します。

ここが不動産会社の調査責任・説明責任の大切注意点になります。

 

 

重要事項説明は宅建士しか出来ない

不動産業者が売買契約を行う場合、売買契約の前に、重要事項説明を行います。

もしも、買主が住宅ローンを利用して購入する場合、重要事項説明書の提出は必須です。

ですので、住宅ローンを利用する買主との売買契約の場合であれば、個人だけの売買契約は出来ません。

 

次に、買主さんに住宅ローンの本申込をしてもらうフォローが必要です。

ここで、買主さんが忙しいなどと手続きが遅れてしまいますと、売買契約書で約束した決済引渡の日程が実現困難となってしまいます。

 

買主さんには、ローンの本申込承認が出たら、銀行と金銭消費貸借契約をしていただかないといけません。

ここまでくると、やっと一息です。

数日後には、決済(売買代金の受け渡し)と引き渡し(所有権移転の登記申請)です。

ローンの抵当権設定登記も同時に行う必要があります。

もしも、売主さんの物件にローンの残高がある場合、合わせて抹消の手続きも必要です。

 

抵当権の抹消手続きは、同日に行います。

抵当権の末梢が出来ないと、買主に所有権の移転ができません。

所有権の移転ができないと、買主がローンを使う場合、資金が実行されません。

互いのスケジュールが、ピタリと噛み合っていないといけません。

売主と買主の互いの協力が必要です。

 

 

不動産を個人で売買するメリット・デメリット

メリット・デメリットは単純明快です。

メリットは、不動産会社に支払う手数料がなくなることです。

 

デメリットは、2つです。

一つは、買主さんが住宅ローンを利用する場合に、重要事項説明書の作成と宅建士の署名捺印と

宅建士の説明が必要になることです。

 

もう一つは、買主さんと売主さんのスケジュール調整でしょう。

円滑に進めるようにしていかないと、トラブルに発展する危険性があるということです。

 

売買契約というのは、法律行為です。

双方の意見が折り合わずに、トラブルに発展していますと、裁判所で解決することになります。

(不動産の契約に限らず、売買契約には必ず一番最後の条文に、「管轄裁判所」の説明があります。)

 

不動産の個人間売買トラブルになってしまうと

個人売買でトラブルになると、なかなか大変です。

買主も売主も、専門知識を持っておらず、感情的にもなりやすいからです。

通常は、買い客との間に間に入ってくれたり、対応についてアドバイスをしてくれる不動産会社が、個人売買にはいないからです。

不動産のトラブル解決は、法律と契約書の記載内容です。

この解決は、やはり専門知識や、正しく書かれた契約書などが必要です。

 

 

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