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一戸建ては最後に土地が残るがマンションはどうなるのか

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全国で、社会の問題となりつつあった空き家は増え続けて、840戸を超えている状況となり、ようやく相続登記などの義務化が進むようになりました。

相続登記の義務化改正。相続登記と表示内容の変更の義務化が進むことで、放置され続けてきた戸建ての空き家問題にブレーキをかけてくれるように願うばかりです。

一方でマンションは、表面的な問題感は、薄いものの、同様の問題を抱えている。

表面的には老朽化が分かりにくいため、マンションのほうが問題は大きいかもしれません。

それに、マンションには、共用部分で他と繋がっているという特徴があり、戸建てのように、独断では解体できないからです。

 

一戸建ては最後に土地が残るがマンションはどうなるのか

ご存知の通り、一般的に、戸建は木造住宅が多く、鉄筋コンクリート造のマンションと比べれば、建物の耐用年数は短いです。リフォーム工事を行うなどして、居住できる年数を長くしていくことは、出来ますが、築年数が25年・30年となるに従い、主要構造部分にも歪みがあったりなどして、最後は、建物を解体して、土地として売却する場合が多いです。

逆に土地としての再利用価値は、大地震や土壌汚染等、無い限り、再利用が出来る資産です。そこが、戸建は最後には土地の価値が残るとされる所以です。

 

では、マンションはどうかと考えてみますと、だいぶ違います。

何より、最も大きい違いは、建物を共有し、つながっていますので、所有者の単独の判断で処分をしたり、解体をしたり等が出来ないからです。

 

客観的事実として、戸建は相続の後、建物は解体され、土地は売却され現金化される

戸建の場合、親が亡くなり、住んでいた土地と建物を相続します。

相続したからといいましても、子供には既に独立した家庭があり、相続した家に移り住むというケースは少ないです。

しかし、他人に貸すという選択をする人も少ないです。

仮に貸すとなれば、老朽戸建の賃貸借は、建物の様々な部分を使えるように改修工事を行う必要があり、生活に支障があると、賃借人に言われれば、大家としては、法律上は言い訳できる部分がなく、速やかに、大家の経済的負担で修理工事を行う事になります。

 

マンションは、建物の構造部分を共有しており、所有者全員の合意がなければ、解体もできない

しかし、マンションの場合、部屋の内側になる専有部分だけが、自分の意のままになるのであり、壁も床も、全ての壁・床・天井は、相手側とだけの共有部分では無く、マンション所有者全員との共有部分になります。

大勢の所有者の方との共有部分であり、当然ながら、自分の意志の通りに、処分などは出来ないものです。

そして、マンションならでは問題が、管理費が未納になってしまう問題があります。

相続人不在となると、マンションの管理組合には、管理費と修繕積立金が未納として蓄積されてしまう問題が起きてしまいます。

もし、戸建と同じような割合で、空き家が増えていくと、マンションの場合は、一つの建物の中に、相続人不在の住戸が増えていくことになり、戸建とは違う管理費等の問題が、管理組合を苦しめることにもなるでしょう。

その結果、マンションのゴースト化が進む可能性が進んでしまいます。

 

老朽マンションも数年後には大問題になる

当然ですが、老朽したマンションにも所有者不在問題はあります。所有者が登記の移転登記をしていないため、所有者がどこにいるのかが分かりません。

また、所有者が見つかりましても、残した遺産がマンションとわずかな現金しか無いような状況では、相続人は相続放棄をする場合があります。

いらない、ということで、相続権の放棄をするわけです。

また、もう一つは、国に寄付をするということです。貸した場合のリスクからすると、寄付をした方がこれから発生する様々なりすくについても、自分には、リスクが発生しないとかんがえつ^^^^^寄付をする人は増えると覆います。

所有者不在問題には、固定資産税が未収となる問題がありますが、マンションの場合、管理費等を管理組合に納める必要があります。

相続放棄や寄付により、国庫帰属となったマンションの管理費等については、未だ整備化されていません。

これもまた、老朽マンションの問題です。

 

日本で最も古い民間分譲マンションが2019年に建て替えされている。そこに問題解決のヒント

最近立替を行ったマンションが、東京にあります。

元々は、1956年10月に全28戸のマンション10階建全28戸のマンションでした。

四谷アパート以前にも、東京都住宅協会(分譲住宅)によるものがありましたが、民間企業が関係していたということでは、四谷コーポラスが最も古い建物です。

 

当初はリフォームという声があった中、資金面の問題や紆余曲折の問題をクリアしつつ、2017年に建て替え決議をまとめ上げ、等価交換契約をまとめたようです。

再取得は23戸あり、販売戸数は28戸に出来たことで、資金面も解決しました。

28戸が売買されて、回収できた資金を建築コストに充当するという作戦ですが、等価交換契約との関係での、設計プラン上の苦労が大変なものであったろうと思います。

 

しかし、人口の減少という問題がブレーキに

現在全国のマンションで、旧耐震基準(1981年以前、に該当するマンションは104万戸存在するということなのです。

1971年以前の旧旧耐震基準では、18万。あるということなんです。

 

今回の事例の四谷コーポラスが成功した原因は、販売戸数を28戸に出来たことが大きいとされています。

今後、四谷コーポラスのように、マンション建替の成功が増えていくかも知れません。

そこで心配なのは、全国の人口減少とマンションプロジェクトの規模感です。

 

 

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