札幌東区に関する情報まとめ
もし売却や購入を検討されている方は参考になると思います。
また東区の不動産・マンションの売却をお考えの方は気軽にセンチュリー２１アルクホームにお問い合わせください。
札幌市東区マンション市況について
東区内の中古マンションマーケットを調査した(2017年7月16日現在)
東区内のマンション成約数は増加し続けている。
今年は現時点で既に118件、28年は180件（東区過去最高）、27年は171件、26年165件・・・リーマンショック以前は概ね100件前後だった。
物件が全体的に築年数が安い
東区のマンションの特徴は、物件が全体的に築年数の若い物件が多いことだ。
これは札幌市内のマンションの特徴でもあるが、多くのマンションが地下鉄工事の開通後に建設されてきた。
ご存知の通り、東区を通る地下鉄路線は東豊線であり、札幌市内では最も新しい。
その開通後にできる物件が多いのだから、したがってこの沿線の物件の築年数は若いということになる。
逆に北区や南区の物件は古い築年数のものが多い
ただそれだけ、物件数自体が少ないということでもある。
中古マーケットに出てくる中古マンションの数も少なめということになる。
次いで、豊平区＞西区＞北区＞白石区。その次が東区です。
中古マーケットでは、過去15年の間に不動産売買に関係する出来事として、平成20年のリーマンショック、26年の消費税8％に増税があった。
エリアによって、それの出来事の影響を強く受け、大きく増減したところがある。
少しずつ売買件数が増えている
東区マンションマーケットの特徴では、見た目の成約数自体は、大きな影響を受けることなく、わずかずつ増加し続けてきたように見える。
もともと、販売されている在庫数が少ないことが起因しているかもしれない。
ただし今年は既に118件の成約がある。
今年の成約数は、昨年の過去最高であった180件を超える可能性が大きい。
東区の土地の価格・売却情報について
この数年、土地プチバブル状態が続いています｡
一体この状況がいつから始まり、何によって起きているのかと考えてみます。
土地取引の件数が増えてきた
この間に世の中で起きた社会現象に注目しますと、平成20年に起きたリーマンショックが有名ですが、実際にはその前後の年間取引数には、目立った違いはありませんでした｡
ところが、平成24年に年間取引件数が200を越えます（208件）
10年前に比べると2倍以上
その後はずーっと200件を超える取引数が売買されています｡
10年前と較べると、2倍の取引件数が続いているのです｡
（＊参考データ年間取引件数）
平成18年80件
平成19年114件
平成20年115件
平成21年138件
平成22年121件
平成23年156件
平成24年208件
平成25年232件
平成26年233件
平成27年232件
平成28年221件
平成29年現在116件
では、この期間に世の中で何があったでしょう。
消費税の増税が施行される前に取引する人が多い
実は、平成23年に(当時)民主党の税制調査会で次の案が提出されます｡
そして平成24年に第2次野田内閣が平成26年から消費税を増税すると発表したのです｡
上記の成約数データを合わせてみて頂くと、明確ですよね｡
上がると発表された年から増え始め、実際に上がってしまった平成26年には「本気で増税するのだ」と感じたユーザーが次に考えたことは、「次は10％になってしまう」ということです｡
ですから、取引件数の増減データは、税制の変更による国民の声や不安が明確に反映された結果となっています｡
消費税8%に上がる直前はものすごい数の土地が取引された
弊社は不動産売買仲介業の会社ですので、当社からは土地の売買案件をお客様に購入頂き、個人のお客様はその後に家を建築されます｡
土地の売買には、消費税は課税されませんが、建築する家の契約には課税されます｡
それがまず8％、次は10％にすると発表があり、8％は予定通りに実行されてしまいました｡
ですから、考えられないほど数の土地が売れたのです｡
東区は元々件数が少ない
そしてもう一つのポイントは在庫不足です｡
年間に売れるだけの件数がない所まで来てしまいました｡
23年以降に倍増してから、年間に発生する新規の売却案件数を遙かに超えてしまっているため、在庫がどんどん減少しているのです｡
商品が売れていく仕組みを考えると分かることですが、在庫がたくさんある内は、どんどん売れていっても「最近はよく売れるなあ」という感じです｡
ところがその状態がどんどん進みますと、在庫がなくなり、購入する意欲ある方は少ない選択肢の中で購入する方向で検討していきます｡
この状況が続きますと、次のステップは価格上昇へと進んでいきます｡
東区の土地売却は熱い時期を迎えている
今年の東区の土地については、その状況が起き始めています｡
ただ、市内全域が同じ状況にはありません｡
東区内の土地を所有していて、その内に処分しようかとお考えの方には｢絶好の時期が今｣といえます｡
歴史上に土地価格が上昇し続けた歴史はありません｡
何かをきっかけに、株価のように急落可能性をする可能性も潜んでいるのです。
東区の戸建について
平成20年のリーマンショック以前、札幌市東区の戸建マーケットでは、年間で100件前後の取引が一般的だった。
実はリーマンショックでデフレに陥ったのは、新築マーケットである。
中古マーケットでは、横ばいかむしろ微増している。
中古マンションを求める人が増えた？
原因と考えられるのは、リーマンショックにより、先行き不安を感じた新築購入者たちが中古マーケットにシフトしたことによると考えられる。
それ以前の中古物件の購入者像は、一般的には若い世代や年収のあまり高くない方々が中古物件の価格に合理性を感じて購入していた。
リーマンショックの影響
それがリーマンショック以降、年収1000万クラスの大手会社員までが中古物件を購入するようになった。
平成24年消費税8％実施発表の影響
そして、中古マーケット全体に言えることであるが、平成24年の「平成26年消費税8％実施発表」を受けて、駆け込み層が動き始め、100件前後で推移していた東区の取引件数は平成24年に146件へと増加した。
平成26年消費税「8％実施」を受け「次10％」が真実味を帯びた影響
さらに平成26年の「8％実施」を受け「次10％」が真実味を帯びたことで、東区の戸建取引件数はさらに加速した。
平成25年181件、平成26件201件、平成27年201件にまで増加した。
リーマンショック以前の2倍の量です。
平成28年の成約件数は152件
平成28年には、中古在庫の枯渇現象と価格の上昇が生まれ始め、28年の成約件数は152件に留まった。
本来、中古マーケットにおける売買取引は、個人間売買がほとんどである。
ですから消費税の課税対象ではありません。
リフォームに課税される
このリフォームに課税されるのです。
数カ所のリフォームの場合もあるが、一方で数百万～1000万以上のコストをかけてリフォームを行い「新築同然」にまで作り変えるお客さんもいる。
新築を購入した方が良いのではないか、と思うほどの代金をかける人もいる。
しかし、立地（場所）へのこだわり、あるいはどれだけ新築同然であっても新築ではないため、税金が安く済むなどの合理的考えの方もいる。
コストの問題もあり
いずれにしても、そのようにコストをかけたリフォーム前提の中古物件では、消費税の額はバカにならない。
そのため、東区に条件に合う物件を見つけられないお客さんは、隣の帰宅に足を伸ばし購入していると思われるデータがある。
北区の戸建の売買件数
- 平成26年に過去最高の277件まで増加
- 平成27年に274件
- 平成28年282件
- 平成29年前半を終わってすでに147件にまで達している。
今や、市内全域の傾向同様、札幌市東区も在庫不足状態だ。
毎年生まれてくる売買物件数を購入希望者の数がはるかに超えている。
（以上 平館典仁 2017.7.16記）