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晴海フラッグ契約者は解約した方が得!価格下落の可能性

「晴海フラッグ」とは、知ってる人も多いと思いますが、東京オリンピックが完了したのちに、選手の宿泊棟が、役目を終えたのちに、居住用マンションとしてフルリフォームされ、一般ユーザーに販売されている分譲マンションです。

三井不動産を中心として大手11のJVによる巨大なマンションプロジェクトです。

コロナ前までは順調に売れていました。

2019年の夏から販売開始し、現在のところ900戸の成約。

分譲戸数が4,145戸という非常に大きなマンションプロフェクトでした。

 

晴海フラッグの契約者は素直に解約した方が良い|その方が得です

ご存知の通り、オリンピックは2020年から延期され、現在ではオリンピックの再開目処は立っていません。

 

晴海フラッグ選手村あとの引き渡し・入居時期は

そもそも選手村跡地にできる、晴海フラッグは、オリンピック閉会後に、選手村の宿泊棟の骨組みだけを再利用して、分譲マンションとして生まれ変わった後に、一般ユーザーの居住用マンションとなるはずでした。

2020年に、オリンピックが開催されていたとしても、引き渡し時期は当初2023年でした。

それが、オリンピック開催が一旦2021年に延期され、そして今現在見通しが立っていません。

IOC会長やアメリカ大統領の発言からも、2021年にオリンピックが開催される可能性もまた、相当に厳しいと言えます。

 

晴海フラッグの契約者の一部から民事調停の申し立て

新型コロナ以前の契約者は、約900人に達していると聞きます。

そのうちの、24人の契約者が「引き渡し・入居時期が伸びたことについての損害についての補償を求める民事調停」を起こしていることが、ニュースになっていました。

また、三井不動産を中心とするJV側は、2020年のオリンピックが開催延期になった時点で、「手付金返金でのキャンセルを受け入れる」対応を通知したようです。

同じ業界で従事するものとして、筆者も関心を持っていました。

 

この24人の申立人が、申し立てを起こしたくなる気持ちは、わからなくもないですが、今回の事例の場合、事業者側の非が一切ない状態であり、予想することも不可能であったことを考えれば、この申し立ては無理な話と言わざるを得ません。

大企業団を相手に、取れるものは取っておこうと考えたのかもしれませんが、そもそも契約から3年後の引き渡しが、4年か5年に伸びるというものであり、もしこの申し立てが認められるようなら、今後一切日本国内では、新築マンションの建設は無くなるかもしれません。

なぜなら、晴海フラッグ側では、白紙解約の選択を示しているからです。

 

晴海フラッグも含め新築マンションマーケットは今後価格下落の可能性

さらに言えば、晴海フラッグは、オリンピックイメージが付加価値となり、実体価格よりも高価格の設定になっています。

 

そもそも、土地は、東京都から不動産業界の常識からはあり得ないほど安い価格で、払い下げになっています。(相場の10分の1程度)

しかし、東京オリンピックの選手村跡地に、日本の大手マンションメーカー11社が作る巨大プロジェクトとして、作られました。

日本全国の再開発事業のマンションプロジェクトに、よくある構造です。

ですので、再開発事業のマンションの価格は、抑えられた設定になるのが一般的なのです。

しかし、晴海フラッグは、最近の新築マンションの高価格傾向にのってしまい、高めの価格設定になっています。

 

一方で、筆者の別の記事「新築マンションの在庫が増えるとなぜ大変なのか|顧客と会社の視点」に、ありますように、首都圏の新築マンションの在庫は、リーマンショック時の在庫を超えつつあります。

もし、今の価格のままで、晴海フラッグを取得していた場合、3〜4年後の引き渡し時期には、既に新築マンションの価格相場は崩れている可能性が高いのです。

むしろ、白紙解約ができるということは、筆者には、他人事ながら、とてもラッキーなことと、思えてしまいます。

 

晴海フラッグの売れ行きは微妙だった

既に、900戸の契約があったということは、一つのマンションプロジェクトとしては、一見すると好調に思えます。

 

晴海フラッグの価格は高かった?

しかし、本来なら、2020年のオリンピック開催までしか、売れないのですから、このマンションプロジェクトは、2019年位販売を開始して、2020年までに、70〜80%の成約がなければ厳しいプロジェクトです。

2021年と2022年に、残り20%が売れれば成功、そして、引き渡しが予定されていた2023年には残り5%ほどが売れて完売するという、プロジェクト全体の販売契約ではなかったかと思います。

とするなら、実質オリンピックの盛り上がりは、2020年の前半までには、60%程度の販売進捗イメージがあったはずです。

しかし、2019年に900戸(21%)しか売れていないということは、やはり価格が高すぎたのだと思います。

おそらく、契約に対して50%の売れ行きだと推測します。(筆者が約20年新築マンション販売事業に携わった経験から)

 

晴海フラッグ周辺のマンション市況からすると今後は値下げの気配

900戸の契約者の方は、信じられないかもしれませんが、コロナが仮になかったとしても、首都圏を中心に、現在、国内の新築マンションの在庫数がリーマンショック時の在庫を超え、今後在庫整理が始まり、価格下落が始まりそうな状況なのです。

白紙解約をラッキーと信じて、解約された方が得です。

おそらくは、2022年から、晴海フラッグは、販売価格を安く変更して、再度販売開始するものと推測されます。

 

 

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