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マンション売買の市況を知る|新築マンション市場動向|2021年4月

不動産売買についての知識情報

2021年5月現在、世の中は依然として、コロナの真っ只中です。

新築マンションの市場動向を見ることで、中古マンションや戸建ての傾向も知ることができる。不動産経済研究所のデータから、単月の情報としては、改善傾向が現れたので、ダイジェストをお伝えします。

 

首都圏の新築マンション市場動向 2021年4月

正直なところ、細かく一つずつ分析をしなければ、明言できませんが、首都圏2021年4月の市況データは、一見コロナが終わったかの錯覚をするような状況にあります。

 

新規発売

発売戸数が、単月で2,000戸を超えて、一見すると、好調時期にシフトしたのかと思うほどです。

単月の発売戸数が2,000戸を超えたのは、4月しては、3年ぶりです。また、その契約率も悪くない数値 73.6%を記録しています。

 

平均価格とm2単価

平均価格と単価については、前年同月で見れば驚くほどの良い数字ですが、内容的にはどうかと言えば、タワーマンションの販売状況が、大きく牽引しています。

東京23区内のマンション平均価格が1億円を超えています。上がりすぎています。

供給戸数契約率平均価格万円㎡単価
首都圏2,08973.6%7,764112.5
東京23区1,06876.6%10,180149.7
東京都下28072.1%5,81581.7
神奈川県42473.3%5,14575.1
埼玉県13754.7%5,22577.7
千葉県18072.8%4,58861.6

 

次に、前年同月との比較です。

供給戸数%契約率p平均価格%㎡単価%
首都圏204.5-5.324.9%10.3
東京23区154.30.243.029.5
東京都下522.2-12.347.220.9
神奈川県211.8-13.57.7-13.6
埼玉県85.1-22.3-3.3-2.6
千葉県1.536.49.24.57.1

これが、データを丸めたとき、平均値を使って話をすると、こういうことが起きているのです。

良い数字を示しているのは東京23区内だけです。

完成在庫は高止まり

マンションメーカーにとって、重要なのは、完成在庫です。

完成在庫については、過去記事「新築マンションの在庫が増えるとなぜ大変なのか|顧客と会社の視点」でも触れていますので、ご参照ください。

マンションメーカーにとって、完成在庫が売れないという事は、利益が出ないことになりますので、非常に重要な数値です。

4月のデータでは、7,017戸まで、在庫圧縮が進んだようです。

リーマンショックのあった2009年と2010年の在庫は、それぞれ6,700と5,600でした。その後少し不動産市況が良くなる中で、実は首都圏の新築マンション在庫が、年々増加し、2018〜2020年まで9,000戸を前後する量にまで膨らんでしまいました。

 

今買うべき首都圏のマンションは

基準の一つとして考えるべきは、会社の方針としてテレワークが今後も続くかどうかでしょう。全体として、テレワークの有効性・有益性が明確になりました。その結果、企業の本店移動が起きています。

今後の仕事は全てにおいてオンラインが基本となると考えられます。そう考えると、住まいが東京都である必要性を感じる人は、どれだけいるのでしょう。

首都圏の3県のマンション市況に注目すれば、明白ですが、はっきり言いまして、東京都以外のマンションについて、在庫物件を値引き交渉を含めて購入するのが良いです。

逆に、東京都の物件は、怖くて手が出ません。特に23区内については、近い将来の価格下落を気にしない人たちが購入するのだと思います。

 

近畿圏の新築マンション市場動向 2021年4月

近畿圏で特徴的なのは、狭小面積で都市型のタイプが新発売の4割近くを占めたため、平均価格と単価が、ともに約30年ぶりにアップしたことです。

それ以外には、新発売自体は、増加しているものの、契約率は多めにダウンしていおり、在庫整理もあまり進んでいない。

供給戸数契約率%平均価格万円㎡単価
近畿圏1,09362.05,35677.5
大阪市部18369.96,17492.6
大阪府下30234.84,80571.4
神戸市部29988.05,42977.6
兵庫県下15758.05,15571.1
京都市部9664.65,80985.4
京都府下2846.45,90776.2
奈良県1540.04,57860.1
滋賀県1275.03,78857.7
和歌山県1100.03,61050.5

次に、前年同月との比較です。

供給戸数%契約率p平均価格%㎡単価%
近畿圏121.3-15.956.022.2
大阪市部-26.5-14.4152.026.7
大阪府下277.5-20.27.918.2
神戸市部1,395.018.0-19.3-9.2
兵庫県下613.68.029.125.6
京都市部1,820.024.6-8.3-1.0
京都府下
奈良県-86.1-52.612.613.2
滋賀県33.341.73.215.9
和歌山県00-4.02.0

今買うべき近畿圏のマンション

マンションの選び方の基本は、本来「資産性」です。しかし、それは、テレワークのない仕事環境の場合です。

今回のコロナの影響で、テレワークでも、遜色のない仕事ができることが証明され、営業のように、面談しなければならない業種にしても、オンラインでかなり有効なコミュニケーションが取れるようになってきました。

ですので、住まいのエリアは、都心でなくとも良くなりました。都心から少し外れたエリアで、在庫を値引き交渉して買うのが、おすすめです。

 

 

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