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2021年に不動産を買う時の狙い目をアドバイス!

不動産を買うタイミング、いわゆる「買い時」は、大きく2つに分かれます。

一つは、ユーザーそれぞれのプライベートな節目に当たるタイミングです。家族の中で起こるさまざまなイベントに関係します。

転勤や子供の進学のタイミングも影響します。

 

もう一つは、不動産市況との関係です。

不動産の価格は、さまざまなことが原因となり、株価と同様に上がり下がりをする要素があります。その動きの中で、いつのタイミングが良いのか、という買い時のタイミングがあります。

2021年は地価公示の下落や首都圏新築マンションの価格下落もあります。

これらの状況の中で、重要となるのが、「どんな物件を狙ったら良いのか」です。

当記事では、どういう物件を選べば良いのか、について解説します。

 

2021年に不動産を買う時の狙い目をアドバイス!

当記事では、あくまでも2021年の今年について、絞って解説します。

当サイトで紹介してきた別の記事も読んでいただくとご理解しやすいと思いますが、2021年は発表された地価公示が下落していたり、首都圏の新築マンション価格が3か月下落したりなど、不動産を販売する事業主サイドから見ると、厳しい年が進んでいくことになります。

「価格が下落」という文字を見ると、すぐに「買い控えるべきか」と考えてしまう買主もいるようですが、世の中は、そう単純にはできておらず、細部をよく見ると、買いのチャンスに気づくことができます。

つまり、全ての物件が同じ条件で、同じ値動きをするわけではないということです。

年度が違っても、社会背景が似ていれば、応用は可能です。

 

新築戸建ての場合は、竣工してから3か月

新築戸建ての狙い目を考える場合、事業主のことを少し考えてみることです。

実は、マンションメーカーと戸建てメーカーは、事業の考え方がまるで違います。

数100戸規模以上の、大きなタウンなどの場合は、マンションに近いかもしれません。

しかし、10戸未満の建売住宅などの場合、事業主の戸建てメーカーは、多くの場合、数戸ごとに小さな一団のプロジェクトとして事業を計画している場合が多いです。

多くの場合、土地の仕入れから、建築確認申請・工事開始から完了、そして買主への所有権移転(いわゆる引き渡し)と代金の回収までを、1年間で考えています。

一般的な木造住宅の場合、基礎工事と建築工事で、概ね3か月間を要します。

また、土地を仕入れて、建物のプランニングを確定し、建築確認申請を行なって承認された後の工事着工までが、約3か月です。

ですので、建物が完成して、その後の6か月以内には、買主と売買契約をして、資金回収をしたいと考えています。

買主の住宅ローンの申し込みから融資が実行され、決済引き渡しができるまでを、考えると、事業主とすれば、戸建てが完成して3か月経過するのに、買い手がつかないという状況はかなり「お尻に火がついた」状態です。

新築戸建てを買う場合、狙うのは、この時期です。

特に3か月目の物件であれば、値引きやサービス品など、買主のお願いを聞いてくれる可能性は高くなるでしょう。

2021年も、狙い目は、竣工から3か月後あたりの物件です。

 

新築マンションの場合も竣工済みで時間が経過しているマンション

新築マンションの場合も、大枠は戸建と同じです。

物件を絞る目安は、竣工してから、何か月経過しているかです。

企業によって、マンションプロジェクトの利益や金利の考え方が、少し違いがありますので、一概には言えませんが、竣工して4〜5か月経過していると、事業主は、少しイラつきがはじまっている時期と考えて良いです。

竣工して6か月で、数10戸残っているようなら、なんとかして早く売りたいと、考えているはずです。

あなたのお願いを聞いてくれる可能性が高まります。

 

ただし、戸建てもそうでしたが、竣工して数ヶ月後の物件は狙い目ですが、好きな間取りを選んだり、作り替えてもらうことはできません。

また、マンションの場合は、低層階(5階以下)住戸である可能性は高くなります。

専門家の視点として、一言アドバイスするなら、不動産は資産と考えるべきだということです。

資産として考えると、価値観が大きく変わります。

投資(購入価格)と収益(貸す・売る)の還元性が、不動産本来の価値観です。

つまり、いくらで買って、いくらで貸せるか、あるいは数年後に売れるのか、ということです。

そう考えると、面積や間取り、階数などは、とても小さな問題であることに気づきます。

先に売れた住戸の間取りや階数は、確かに魅力があったかもしれませんが、残っている戸建・マンションでも、価値は、さほど違わないということです。

 

中古戸建の場合は、リフォームコスト

実は、中古物件の場合、不況の影響をあまり受けません。

ですので、2021年に新築マンションの価格下落が本格的になってきても、売買価格も成約戸数にも影響が現れにくいのです。

売主の大半が企業ではなく、個人であることも関係しているかもしれません。

バブル崩壊後やリーマンショック後の状況を見ましても、急に安くなったということは、あまりありませんでした。

中古戸建ての狙い目を考える場合に、重要なのは、リフォームコストです。

中古物件は、ほとんどの場合、個人が所有する戸建ての売却ということになります。

中古戸建で重要なのは、どこまでリフォームするか、リフォームコストは幾らかかるのか?です。

中古マンションの場合、外観や共用部分は、管理組合で必要な改修工事を行なっており、リフォームを考えるべきなのは、内装と設備だけですが、戸建ての場合、外壁や屋根の状態が悪ければ、塗装などのリフォームが必要になります。

前所有者のメンテナンスの状態が良い物件が、狙い目物件です。

定期的に、屋根と外壁の塗装をしている所有者もいますし、していない所有者もいるのが、実態です。

 

中古マンションの場合もリフォームコスト

中古マンションの売買は、売主が企業ではなく、個人であるため、毎年一定量が販売されます。

また、前述したとおり、中古マンションも新築マンションが販売不調でも、あまり影響がありません。

むしろ、リーマンショック時には、新築の販売戸数の削減があり、新築在庫の値引き販売が進んでいく中で、新築マンションの在庫が整理された後に、中古マンションが例年以上に、よく売れるようになり、中古マンションが在庫不足になったという事実もあります。

狙い目としては、築年数にあまり拘らずに、実際の状態を確認して、リフォームコストとの折り合いで決めるのが良いでしょう。

 

2020年のコロナの影響から在宅ワークをされている方が増えており、郊外物件の戸建が売れている状況です。

マンションにおいては、都市部の駅近物件ではなく、郊外型の広めの間取りが、狙い目だと思います。

買主側のニーズで、本来3LDKだが、郊外型の4LDKという選択もあると思いますが、それだけではなく、既に販売されている物件であれば、従来型のニーズから価格設定をしている可能性が高く、今後郊外物件のニーズが上がることが予測されるからです。

当然ですが、そうなれば、郊外型の広めのマンションは、価格が上がる可能性もあります。

ですので、在宅ワークをされるのであれば、今販売中の物件の中に、広めの4LDKがあれば、狙い目です。

 

 

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