一戸建てや土地を相続するときに知っておきたい事

一戸建てや土地を相続するときに知っておきたい事

不動産売却には、様々な状況・理由がありますして比較的多い理由の一つには「相続」があります。

一戸建てや土地相続

配偶者からの相談

配偶者さまからの相続、親御様からの相続があります。
また相続を受ける側が単身の場合、複数の場合など様々です。
それぞれの状況から、場合によりまして不動産の売却へつながることが多くあります。

相続財産の多くは換金性が高く分割しやすいものが多くありますが、不動産については土地建物或いはマンションも然りですが、分割できるものではなく、分け合うために売却する場合もあります。


また近々相続税の増税が予定されている

  • 相続税を納めなければならないケース
これまでは、相続税を納める必要のある方は少数でしたが、増税になりますと相続税を納めなければならないケースが増えていきます。

(非課税の金額が大きく減少→結果、増税となります)

(納税は、相続開始の翌日から10ヶ月以内に申告・納付する必要があります)
すると不動産の他の財産で納税可能な場合は良いのですが、今後は納税のために売却せざるを得ないケースがこれまで以上に発生する可能性もあります。

  • 売却した資金で財産分与をするケース
また、相続人が複数の場合に、財産分与という場面になり、現金で賄うことが出来ず、売却した資金で財産分与をするケースも現在も多くあります。

お父様からの相続の場面では、お母様に今の住まいに引き続き住んで貰うために子供たちは相続放棄をするケースが多くあります。その次にお母様から子供たちの相続の場面では、住まいも老朽化して、子供たちが住まうことも困難となり、売却する方向での検討となっていきます。

相続に関連した注意ポイントがある

本人の意思で不動産売却が出来ない場合

例えば、ご主人様を亡くされ奥様が相続をされます。
子供たちが、相続放棄し奥様は現在の不動産に住み続けていける訳ですが、徐々に年老いていきます。

高齢になりますと、意思判断が難しい状態になっていくリスクが高まります。住宅の管理が難しくなり、売却した方が良いという段階で、意思判断が怪しくなっているケースは少なくありません。

そうなりますと本人の意思で、不動産売却が出来なくなってしまいます。

子供が代理人となって手続きを進めればと安易に行うことも難しい

司法書士が売主から買主へ所有権の移転登記を行いますが、間違いの無い取引を行うために、手続きを代理で行う代理人や子供がいたとしても、司法書士は必ず売主本人に対し売却することの意思確認を行います。
高齢になりますと、意思確認が取れるかどうかのリスクが高まります。

もしそれが難しい場合、成年後見制度に基づいて家庭裁判所に後見人の候補を申し立てを行い、裁判所の審判をあおぎ、後見人が決定した上で、売却を進めることが重要です。

最近の傾向では、子供がいる場合でありましても必ずしも後見人は子供ではなく、弁護士・司法書士が指定されるケースも増えているようです。

当社では相続に関する不動産の売却も数多く扱っております。→無料相談実施中です


譲渡所得税について

本当に様々なケースがありますが、注意しなければならないのが、不動産売却による譲渡所得税です。

住んでいた不動産の売却の場合は、マイホーム特例を受けることが出来て、譲渡益(売却価格ー購入時価格と購入時かかる経費)に課税されます。
自分が住んでいなかった親の不動産を売却する際は、マイホーム特例は受けることが出来ません。

売買契約書や領収書が見つからないとき

また購入したときの価格がいくらだったのかを示すものとして、当時の売買契約書や領収書が必要ですが、物件が古い場合など、見つからない場合が多くあります。

その場合は、売却価格の5%が購入時価格と見なされ、所得税(および住民税)の計算がされます。

  • 所有期間が5年超の場合

長期譲渡として20%の課税が適用されますので、大変に高額となります。
1500万円で売却したとして、購入時価格は5%・75万円となり、譲渡所得税と住民税の合計は285万円となります。
実際には、売却かかる諸費用(仲介手数料等)を売却価格から差し引くことが出来ますので、納める税額はもう少し下がります。

ですので、不動産の売買契約書や領収書は、非常に重要であります。

また相続開始後から3年10ヶ月以内であれば、相続税の一部を取得費(購入時にかかる経費)にプラスして良い、という「取得費加算」という特例もあります。
ですので、相続財産の売却は、相続後3年以内を目安に売却されることをお勧めします。

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